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Dove scarica i fumi la nuova caldaia?

D.Lgs 102/2014 Scarichi parete caldaie sotto i 35 kW di potenza

Dal 31 Agosto 2013, qualsiasi tipologia di installazione di caldaia, nuova o semplicemente sostituita, ha il vincolo di dover condurre al tetto i fumi della combustione, mediante camini, canne fumarie, condotti di scarico.

Esistono però alcune deroghe che consentono gli scarichi a parete dei fumi delle caldaie all’esterno di una parete:

  1. a)     sostituzione di una caldaia, di qualsiasi tipo, che già scaricava a parete;
    b)     sostituzione di una caldaia a camera aperta, a tiraggio naturale, che scaricava in una canna fumaria collettiva ramificata condominiale;
    c)      installazione in edifici storici o sottoposti a norme di tutela;
    d)     impossibilità tecnica di andare a tetto con lo scarico fumi, asseverata da un professionista abilitato.

Dadl 19 Luglio 2014 a queste eccezioni se ne aggiungo altre due molto importanti:

  1. e)      installazione di apparecchi a condensazione, nell’ambito di ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in edifici plurifamiliari sprovvisti di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione sopra il tetto dell’immobile, funzionali o comunque adeguabili alla applicazione dei suddetti generatori;
    f)      installazione di uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore, dotati di specifica certificazione di prodotto.

Con quali tipologie di apparecchi a gas si possono applicare gli scarichi a parete?

 

  • nei casi di cui alle lettere a) e b), vanno installati generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quello previsto dal D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, art. 4, comma 6, lettera a) (90 + 2 log Pn);
  • nei casi di cui alle lettere c), d), e) ed f), si possono installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni di ossidi di azoto (NOx) non superiori a 70 mg/kWh (Classe 5);

 

 

 

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Condominio: come si divide la spesa per i balconi

In ogni condominio, quando si deve affrontare una ristrutturazione esterna, sorgono sempre delle difficoltà nell’individuare i criteri con i quali ripartire le spese per il rifacimento dei balconi. Con questo articolo proviamo a fare un pò di chiarezza.

Innanzitutto partiamo con qualche riferimento normativo; l’articolo 1171 del Codice Civile indica quali sono le parti comuni dell’edificio in materia di condominio, tra queste ci sono anche “le facciate” ma i balconi aggettanti, quelli che sporgono dalle pareti, sono considerati nella vigente normativa (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n, 13509 del 27.07.2012) come un prolungamento del solaio dell’unità immobiliare.

Detto questo ci viene in aiuto l’art. 1125 del Codice Civile, Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno sull’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”

Infatti, nella maggior parte dei condomini, i balconi cosiddetti aggettanti sono il prolungamento dell’abitazione in quanto hanno la duplice funzione di garantire l’affaccio al proprietario del piano superiore e una copertura al proprietario del piano inferiore.

Frontalino.
Forse l’argomento più difficile da affrontare. Se infatti, per quanto riguarda le ringhiere o parapetti non ci sono altre interpretazioni se non, essendo il balcone un prolungamento dell’unità immobiliare, la spesa per la sostituzione delle ringhiere è a carico del proprietario del piano che gode dell’affaccio del balcone, per il frontalino ci sono diverse interpretazioni.

Innanzitutto va detto che, se i balconi fanno parte di un palazzo storico o comunque con decori architettonici di pregio sulla parte frontale del balcone (frontalino), la manutenzione di quest’ultimi è da imputare al condominio in quanto riguarda l’aspetto estetico di tutto la facciata.
In tutti gli altri casi dove il frontalino è semplicemente intonacato e tinteggiato, la spesa per il rifacimento potrebbe essere divisa:
1) Metà ciascuno tra i proprietari dei due piani in quanto il balcone, essendo un prolungamento del solaio, è di proprietà metà ciascuno
2) A carico del proprietario del piano superiore, in quanto essendo un prolungamento anche della sua unità immobiliare, a lui spetta, così come per le ringhiere, anche la spesa per il rifacimento del frontalino, lasciando al proprietario del piano inferiore la sola spesa di rifacimento del soffitto del balcone

La nostra interpretazione, dettata dal buon senso, è la seguente:
i lavori di rifacimento del frontalino consistono nell’asportazione del calcestruzzo ammalorato, andando a scoprire i ferri del cemento armato; trattamento dei ferri con appositi prodotti, copertura dei ferri con apposita malta cementizia, ripresa dell’intonaco e tinteggiatura di tutta la superficie.
Essendo questo intervento lo stesso eseguito nella parte inferiore del balcone, per praticità e per evitare contabilità dei lavori facilmente manipolabili, il nostro consiglio è che questo tipo di intervento venga pagato interamente dal proprietario del piano inferiore insieme con la stessa tipoloogia di lavoro eseguito sulla superficie inferiore del balcone, lasciando al proprietario del piano superiore le spese per il rifacimento del pavimento, del massetto, della guaina impermeabile sotto il pavimento e delle soglie.

 

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Cartongesso o Laterizio? Come scegliere

Specifichiamo subito che l’argomento che andiamo a trattare oggi, riguarda esclusivamente la partizione interna di immobili (abitazioni, uffici,…) e non interessa in alcun modo l’aspetto strutturale degli edifici.

Le pareti in laterizio sono costituite da elementi forati posati con malta cementizia; successivamente la superficie verticale creata sarà prima intonacata e poi tinteggiata.
Per quanto riguarda il laterizio forato, è un materiale solido, resistente agli urti e alle sollecitazioni meccaniche; sicuramente però la realizzazione di pareti con questo materiale sarà un processo che richiederà un impiego maggiore di tempo e fatica; inoltre il passaggio degli impianti su queste pareti prevederà l’esecuzione di tracce con martello elettrico ed eventuali modifiche nel corso degli anni potrebbero avere costi abbastanza alta.

Le pareti in cartongesso sono invece composte da lastre (singola o doppia) fissate con viti ad una struttura metallica, su due lati in modo da formare una specie di “contenitore” vuoto all’interno, successivamente tinteggiate sulla superficie esterna, previa stuccatura dei punti di connessione delle lastre e delle viti.
Il Cartongesso è molto più leggero e quindi anche meno resistente ad urti e a sollecitazioni, anche se a questo riguardo si è arrivati ad introdurre nuovi tipi di lastre in grado di sorreggere pesi anche oltre i 50 kg. I vantaggi principali sono la versatilità nell’utilizzo per lavori più personalizzati e particolari; la velocità di posa; la comodità di utilizzare il vuoto interno alle pareti per introdurre gli impianti e/o materiali isolanti; la qualità della superficie finale, perfettamente liscia (se adeguatamente stuccata), ottimale per sostenere illuminazioni a parete tipo applique.  

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Casa: acquisto o vado in affitto?

Oggi vogliamo riprendere e condividere con voi l’intervista di qualche giorno fa di Paolo Dezza, giornalista de “Il Sole  24 Ore”, a Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa.

Riportando le statistiche dell’ufficio studi Tecnocasa si può affermare che oggi, in Italia, il 68% della popolazione preferisce acquistare l’immobile dove vivere, la restante percentuale preferisce invece cercare una casa in affitto.

 

Motivi che spingono ad acquistare casa:
– il fattore sentimentale di avere una casa propria,
– possibilità di personalizzare e ristrutturare l’immobile,
– creare un capitale immobiliare da lasciare ai propri figli,
– prezzi scesi del 40% dal 2009,
– tassi mutuo ai minimi storici, anche se poi si deve disporre di risparmi propri per coprire le spese accessorie e la percentuale del prezzo eccedente l’importo del mutuo (di solito le banche finanziano al massimo l’80% del prezzo di compravendita).

Una nostra considerazione da aggiungere a quanto appena riportato è che, facendo una previsione su lungo periodo, acquistare casa significa, una volta estinto il mutuo, non avere più rate mensili da pagare anche nel caso si dovessero avere meno entrate (pensionamento) o più uscite a causa di manutenzioni straordinarie.

 

Motivi che spingono ad andare in affitto:
– transitorietà della residenza, spostandosi spesso da una città all’altra,
– è economicamente più conveniente rispetto a prendere un mutuo per acquistare, se si abiterà al massimo 10 anni nella stessa casa,
– sicurezza di non avere spese straordinarie da sostenere relative all’immobile in cui si vive.

 

Il 2017 sembra sia stato l’anno della stabilità dei prezzi delle case in vendita che finalmente non hanno subito ulteriori ribassi, inoltre le agenzia immobiliari su scala nazionale (sopratutto nelle città) hanno constatato la diminuzione dell”offerta immobiliare (meno case in vendita).
Questi dati riportati dall’ufficio studi Tecnocasa, dovrebbero spingere chi cerca l’investimento immobiliare a velocizzare la compravendita di immobili usati, ormai con prezzi minimi, da ristrutturare usufruendo degli incentivi fiscali previsti per le opere edili.

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Faccio come voglio! – Quando non serve il permesso del Comune (edilizia libera)

EDILIZIA LIBERA

Il 2 Marzo 2018 è entrato in vigore un nuovo ed interessante Decreto Ministeriale, il quale contiene un elenco delle 58 principali opere edilizie realizzabili senza titolo abilitativo. (denominato “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222“).

Di seguito il link del testo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/04/07/18A02406/sg

Anche se non è necessario richiedere il permesso al Comune, non è comunque consigliato operare senza l’ausilio di un Tecnico  Professionista; dato che anche se si tratta di edilizia libera, resta come presupposto inderogabile il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (quali: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, di tutela del rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Ricordiamo che il Glossario degli interventi ha validità esemplificativa e non esaustiva; in poche parole non ci vengono esposti tutti gli interventi attuabili in edilizia libera, ma semplicemente i più comuni.

Il nuovo Decreto quindi ci dà una mano a distinguere meglio cosa possiamo fare senza la richiesta del titolo abilitativo da parte del Comune, quindi il “faccio come voglio” è vero solo in parte dato che in ogni caso gli interventi sono disciplinati da normative specifiche e complesse.

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Sisma Bonus 2018 – conviene?

NUOVO SISMA BONUS

Dal 01/01/2018 è entrata in vigore la nuova detrazione fiscale, terminerà il 31/12/2021 e consente di ottenere una detrazione fiscale Irpef di una percentuale delle spese sostenute per lavori edilizi di miglioramento sismico su:

  • prima casa,
  • seconde case,
  • condomini e parti comune di condomini,
  • immobili per attività produttive,

Gli immobili che possono godere del nuovo “sisma bonus”, sono quelli ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (ovvero quasi la totalità del territorio Italiano).

Le spese detraibili sono:

  • diagnosi sismica,
  • spese di certificazione statica,
  • spese tecniche,
  • lavori di ristrutturazione mirati al miglioramento sismico,

 

COME FUNZIONA

  • detrazione del 70% per la riduzione di 1 classe di rischio sismico,
  • detrazione del 75% per la riduzione di 1 classe di rischio sismico applicato alle zone comuni di condomini,
  • detrazione dell’ 80% per la riduzione di 2 classi di rischio sismico,
  • detrazione dell’ 85% per la riduzione di 2 classi di rischio sismico applicato alle zone comuni di condomini,
  • la spesa massima detraibile è di 96.000,00 € in 5 anni, limitatamente al reddito Irpef,
  • il miglioramento sismico deve essere regolarmente certificato,

 

ULTERIORI AGEVOLAZIONI

  • E’ possibile abbinare le opere di miglioramento sismico (detrazioni sisma-bonus) a quelle di efficientamento energetico (detrazioni eco-bonus) al fine di conseguire con un’unica pratica il duplice obiettivo.
  • Per consentire ai proprietari e ai condomini incapienti di effettuare i lavori, il credito d’imposta può essere ceduto.

 

Si prospetta una ghiotta occasione per rendere le nostre abitazioni più sicure ammortizzando quasi la totalità dell’investimento in soli 5 anni sia tramite la detrazione Irpef o nel caso di incapienza tramite la cessione del credito.

In più nel caso di una futura compravendita, il certificato rilasciato, può rivelarsi molto utile per spuntare un prezzo migliore e rendere comunque l’immobile più appetibile sul mercato.

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Riqualificazione energetica – Un piccolo passo per la nostra casa, un grande passo per l’umanità!

Quando parliamo di ristrutturazione di un immobile, il fattore energetico è molto importante per quanto riguarda gli aspetti, edilizi, economici e fiscali!

Infatti, una buona/ottima coibentazione dell’immobile deve innanzitutto essere prevista nella progettazione dell’intervento (preliminare, definitiva ed esecutiva) da parte di tecnici competenti e preparati.

Uno dei problemi più comuni è che l’immobile oggetto di ristrutturazione si trovi all’interno di un condominio, il che non permette di attuare l’ipotesi di un cappotto esterno, in tal caso si procede con una coibentazione dalla parte interna di tutte le superfici perimetrali.

Il secondo punto chiave è quello di evitare i famosi “ponti termici”, ovvero punti di discontinuità del materiale isolante, punti deboli che permettono di far fluire il calore verso l’esterno, altrimenti trattenuto all’interno dell’immobile grazie alla nuova coibentazione.

Questo fenomeno, oltre alla dispersione di calore, può portare anche a problemi di condensa all’interno dei vari strati della parete (con inerenti problemi di muffe e/o marcescenza dei vari materiali che vanno a comporre la parete stessa).

Il modus operandi per un corretto intervento si divide in due step principali; per primo verificare che lo spessore e la tipologia del materiale isolante sia adeguato al tipo di intervento che andiamo ad attuare, per secondo invece il progetto esecutivo deve prevedere la continuità di tutti gli strati isolanti senza punti di interruzione tra i nodi (punti chiave l’intersezione tra gli elementi orizzontali, solai, e gli elementi verticali, pareti).

Un ottimo intervento dal punto di vista energetico si riflette anche con un vantaggio da parte del committente dal punto di vista economico.

Infatti una corretta coibentazione permette all’utente dell’abitazione di avere risparmi considerevoli nel consumo di energia con un conseguente risparmio in bolletta.

Da non tralasciare l’aspetto ambientale, di fatti un minor consumo energetico corrisponde ad una minor produzione ed importazione di energia da parte del nostro paese; con un conseguente abbattimento del prezzo dell’energia; tutto questo a favore del nostro portafogli e del nostro ambiente!

Inoltre, per riqualificazioni energetiche degli immobili sono previsti diversi incentivi fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate che ci permettono di recuperare (nel corso di 10 anni) anche fino al 65% della spesa sostenuta per i sopracitati interventi.