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Le 3 sorelle imposte: IMU-TASI-TARI

Nello stesso istante in cui si diventa proprietari di un immobile, si diventa automaticamente contribuenti in materie di imposte locali.

La “Iuc” (Imposta unica comunale) introdotta  nel 2013 è solo l’insegna sotto la quale sono stati raccolti i tributi locali diversificati tra loro in:

  1. IMU: L’IMU sostituisce l’ICI dal 2012, si riferisce all’aspetto patrimoniale del possesso degli immobili; è dovuta dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e lotti edificabili. Sono esenti le abitazioni principali e sono previste scontistiche per abitazioni  locate a canone concordato (sconto 25%) oppure date in comodato tra genitori e figli (sconto 50% ma con alcuni requisiti). La base imponibile sulla quale calcolare l’IMU è data dal valore catastale dell’immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale (abitazioni) o il reddito dominicale (terreni agricoli) per apposito coefficiente. Per i lotti edificabili si considera invece il valore di mercato. Le aliquote da applicare sono decise dal Comune in maniera autonoma con un massimo del 10,6 per mille. Le scadenze fissate per Legge per pagare l’IMU sono: entro il 16 Giugno, per l’acconto, ed entro il 16 Dicembre per il saldo.
  2. TASI: La  Tasi, entrata in vigore nel 2014, finanzia i servizi comunali (illuminazione, manutenzione vede pubblico e strade,..); è dovuta dai proprietari di fabbricati e lotti edificabili, esenti i terreni agricoli. E’ complementare dell’Imu e ha con quest’ultima parecchie cose in comune; infatti l’IMU e la TASI hanno la stessa base imponibile, lo stesso tetto del 10,6 per mille per le aliquote, le stesse scadenze (16 Giugno acconto, 16 Dicembre saldo), stesse esenzioni per abitazioni principali e sconti per casi particolari. Si differenzia dall’imu però in quanto la TASI è dovuta sia dal proprietario dell’immobile e in quota parte anche dall’occupante (inquilino, comodante,..), ovviamente se diversi tra loro.
  3. TARI: Dopo le vecchie tares, tarsu e tia ecco l’attualissima TARI, l’imposta che copre integralmente il costo dello smaltimento dei rifiuti urbani. E’ dovuta dal possessore dell’immobile, anche se non proprietario (inquilino, comodante,…) ma nel caso di utilizzo non superiore a 6 mesi (affitti estivi o transitori) rimane a carico del proprietario. La normativa è in continua evoluzione (Legge 166/2016 “antisprechi”, D.M. Ambiente 20/04/2017 “tariffa puntuale”) allo scopo di ridurre la tassa, attualmente calcolata in base alla superficie utile (calpestabile) dell’immobile e al numero di occupanti. Il numero e le scadenze delle rate sono stabiliti in maniera autonoma dal Comune che provvede ad inviare presso l’abitazione i bollettini di pagamento.
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Dove scarica i fumi la nuova caldaia?

D.Lgs 102/2014 Scarichi parete caldaie sotto i 35 kW di potenza

Dal 31 Agosto 2013, qualsiasi tipologia di installazione di caldaia, nuova o semplicemente sostituita, ha il vincolo di dover condurre al tetto i fumi della combustione, mediante camini, canne fumarie, condotti di scarico.

Esistono però alcune deroghe che consentono gli scarichi a parete dei fumi delle caldaie all’esterno di una parete:

  1. a)     sostituzione di una caldaia, di qualsiasi tipo, che già scaricava a parete;
    b)     sostituzione di una caldaia a camera aperta, a tiraggio naturale, che scaricava in una canna fumaria collettiva ramificata condominiale;
    c)      installazione in edifici storici o sottoposti a norme di tutela;
    d)     impossibilità tecnica di andare a tetto con lo scarico fumi, asseverata da un professionista abilitato.

Dadl 19 Luglio 2014 a queste eccezioni se ne aggiungo altre due molto importanti:

  1. e)      installazione di apparecchi a condensazione, nell’ambito di ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in edifici plurifamiliari sprovvisti di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione sopra il tetto dell’immobile, funzionali o comunque adeguabili alla applicazione dei suddetti generatori;
    f)      installazione di uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore, dotati di specifica certificazione di prodotto.

Con quali tipologie di apparecchi a gas si possono applicare gli scarichi a parete?

 

  • nei casi di cui alle lettere a) e b), vanno installati generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quello previsto dal D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, art. 4, comma 6, lettera a) (90 + 2 log Pn);
  • nei casi di cui alle lettere c), d), e) ed f), si possono installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni di ossidi di azoto (NOx) non superiori a 70 mg/kWh (Classe 5);

 

 

 

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Accettazione Tacita dell’Eredità: l’onere di chi vende un immobile ereditato

Facendo riferimento al Codice Civile si può affermare che: l’eredità non giunge automaticamente al chiamato all’eredità, ma solo con la sua accettazione (art. 459 C.C.).

Uno dei modi previsti per “accettare” l’eredità, il più comune e quello che vogliamo trattare nel presente articolo, è l’accettazione tacita (art. 476) compiendo “un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede”.

Occorre però a questo punto fare una precisazione: la semplice dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate a seguito della scomparsa del “de cuius”  permette agli eredi di essere immessi nella proprietà dell’immobile . Tuttavia ciò non basta ai fini dell’accettazione dell’eredità, in quanto manca del suo strumento pubblicitario più importante, cioè la trascrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari. La trascrizione ha piena efficacia secondo il principio della “continuità delle trascrizioni”.

Semplificando:

La dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate non basta alla continuità delle trascrizioni, ma occorre aggiornare i registri immobiliari tramite l’accettazione tacita dell’eredità

Quindi, nel caso di vendita avente in oggetto un immobile pervenuto in possesso del venditore (erede) tramite dichiarazione di successione, è bene ricordare che il notaio incaricato della vendita di detto immobile dovrà eseguire la trascrizione dell’eredità prima dell’atto di compravendita.

Questo onere è a carico del venditore ed è soggetto a imposta ipotecaria (200 euro), imposta di bollo (59 euro) e tassa ipotecaria (35 euro), oltre all’onorario del notaio che effettua la trascrizione, il tutto per una cifra che solitamente si aggira intorno ai 400 € complessivi per ogni singola dichiarazione di successione (indipendentemente dal numero di immobili o di eredi).

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Condominio: come si divide la spesa per i balconi

In ogni condominio, quando si deve affrontare una ristrutturazione esterna, sorgono sempre delle difficoltà nell’individuare i criteri con i quali ripartire le spese per il rifacimento dei balconi. Con questo articolo proviamo a fare un pò di chiarezza.

Innanzitutto partiamo con qualche riferimento normativo; l’articolo 1171 del Codice Civile indica quali sono le parti comuni dell’edificio in materia di condominio, tra queste ci sono anche “le facciate” ma i balconi aggettanti, quelli che sporgono dalle pareti, sono considerati nella vigente normativa (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n, 13509 del 27.07.2012) come un prolungamento del solaio dell’unità immobiliare.

Detto questo ci viene in aiuto l’art. 1125 del Codice Civile, Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno sull’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”

Infatti, nella maggior parte dei condomini, i balconi cosiddetti aggettanti sono il prolungamento dell’abitazione in quanto hanno la duplice funzione di garantire l’affaccio al proprietario del piano superiore e una copertura al proprietario del piano inferiore.

Frontalino.
Forse l’argomento più difficile da affrontare. Se infatti, per quanto riguarda le ringhiere o parapetti non ci sono altre interpretazioni se non, essendo il balcone un prolungamento dell’unità immobiliare, la spesa per la sostituzione delle ringhiere è a carico del proprietario del piano che gode dell’affaccio del balcone, per il frontalino ci sono diverse interpretazioni.

Innanzitutto va detto che, se i balconi fanno parte di un palazzo storico o comunque con decori architettonici di pregio sulla parte frontale del balcone (frontalino), la manutenzione di quest’ultimi è da imputare al condominio in quanto riguarda l’aspetto estetico di tutto la facciata.
In tutti gli altri casi dove il frontalino è semplicemente intonacato e tinteggiato, la spesa per il rifacimento potrebbe essere divisa:
1) Metà ciascuno tra i proprietari dei due piani in quanto il balcone, essendo un prolungamento del solaio, è di proprietà metà ciascuno
2) A carico del proprietario del piano superiore, in quanto essendo un prolungamento anche della sua unità immobiliare, a lui spetta, così come per le ringhiere, anche la spesa per il rifacimento del frontalino, lasciando al proprietario del piano inferiore la sola spesa di rifacimento del soffitto del balcone

La nostra interpretazione, dettata dal buon senso, è la seguente:
i lavori di rifacimento del frontalino consistono nell’asportazione del calcestruzzo ammalorato, andando a scoprire i ferri del cemento armato; trattamento dei ferri con appositi prodotti, copertura dei ferri con apposita malta cementizia, ripresa dell’intonaco e tinteggiatura di tutta la superficie.
Essendo questo intervento lo stesso eseguito nella parte inferiore del balcone, per praticità e per evitare contabilità dei lavori facilmente manipolabili, il nostro consiglio è che questo tipo di intervento venga pagato interamente dal proprietario del piano inferiore insieme con la stessa tipoloogia di lavoro eseguito sulla superficie inferiore del balcone, lasciando al proprietario del piano superiore le spese per il rifacimento del pavimento, del massetto, della guaina impermeabile sotto il pavimento e delle soglie.

 

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Faccio come voglio! – Quando non serve il permesso del Comune (edilizia libera)

EDILIZIA LIBERA

Il 2 Marzo 2018 è entrato in vigore un nuovo ed interessante Decreto Ministeriale, il quale contiene un elenco delle 58 principali opere edilizie realizzabili senza titolo abilitativo. (denominato “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222“).

Di seguito il link del testo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/04/07/18A02406/sg

Anche se non è necessario richiedere il permesso al Comune, non è comunque consigliato operare senza l’ausilio di un Tecnico  Professionista; dato che anche se si tratta di edilizia libera, resta come presupposto inderogabile il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (quali: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, di tutela del rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Ricordiamo che il Glossario degli interventi ha validità esemplificativa e non esaustiva; in poche parole non ci vengono esposti tutti gli interventi attuabili in edilizia libera, ma semplicemente i più comuni.

Il nuovo Decreto quindi ci dà una mano a distinguere meglio cosa possiamo fare senza la richiesta del titolo abilitativo da parte del Comune, quindi il “faccio come voglio” è vero solo in parte dato che in ogni caso gli interventi sono disciplinati da normative specifiche e complesse.