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Le 3 sorelle imposte: IMU-TASI-TARI

Nello stesso istante in cui si diventa proprietari di un immobile, si diventa automaticamente contribuenti in materie di imposte locali.

La “Iuc” (Imposta unica comunale) introdotta  nel 2013 è solo l’insegna sotto la quale sono stati raccolti i tributi locali diversificati tra loro in:

  1. IMU: L’IMU sostituisce l’ICI dal 2012, si riferisce all’aspetto patrimoniale del possesso degli immobili; è dovuta dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e lotti edificabili. Sono esenti le abitazioni principali e sono previste scontistiche per abitazioni  locate a canone concordato (sconto 25%) oppure date in comodato tra genitori e figli (sconto 50% ma con alcuni requisiti). La base imponibile sulla quale calcolare l’IMU è data dal valore catastale dell’immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale (abitazioni) o il reddito dominicale (terreni agricoli) per apposito coefficiente. Per i lotti edificabili si considera invece il valore di mercato. Le aliquote da applicare sono decise dal Comune in maniera autonoma con un massimo del 10,6 per mille. Le scadenze fissate per Legge per pagare l’IMU sono: entro il 16 Giugno, per l’acconto, ed entro il 16 Dicembre per il saldo.
  2. TASI: La  Tasi, entrata in vigore nel 2014, finanzia i servizi comunali (illuminazione, manutenzione vede pubblico e strade,..); è dovuta dai proprietari di fabbricati e lotti edificabili, esenti i terreni agricoli. E’ complementare dell’Imu e ha con quest’ultima parecchie cose in comune; infatti l’IMU e la TASI hanno la stessa base imponibile, lo stesso tetto del 10,6 per mille per le aliquote, le stesse scadenze (16 Giugno acconto, 16 Dicembre saldo), stesse esenzioni per abitazioni principali e sconti per casi particolari. Si differenzia dall’imu però in quanto la TASI è dovuta sia dal proprietario dell’immobile e in quota parte anche dall’occupante (inquilino, comodante,..), ovviamente se diversi tra loro.
  3. TARI: Dopo le vecchie tares, tarsu e tia ecco l’attualissima TARI, l’imposta che copre integralmente il costo dello smaltimento dei rifiuti urbani. E’ dovuta dal possessore dell’immobile, anche se non proprietario (inquilino, comodante,…) ma nel caso di utilizzo non superiore a 6 mesi (affitti estivi o transitori) rimane a carico del proprietario. La normativa è in continua evoluzione (Legge 166/2016 “antisprechi”, D.M. Ambiente 20/04/2017 “tariffa puntuale”) allo scopo di ridurre la tassa, attualmente calcolata in base alla superficie utile (calpestabile) dell’immobile e al numero di occupanti. Il numero e le scadenze delle rate sono stabiliti in maniera autonoma dal Comune che provvede ad inviare presso l’abitazione i bollettini di pagamento.
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Quanto costa acquistare casa? (LE IMPOSTE)

 Qui di seguito riportiamo, in sintesi, due tabelle esplicative inerenti le imposte da pagare in fase di acquisto di un immobile residenziale, nel caso l’acquisto sia la prima casa ovvero un investimento immobiliare.

Bisogna comunque ricordare che alle imposte andranno aggiunte anche l’onorario del notaio ed eventuali spese per la mediazione immobiliare

 

IMPOSTE PER ACQUISTO DI IMMOBILE SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

VENDITORE IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO*

(PERSONA FISICA)

REGISTRO 9% (minimo 1.000 €)
IPOTECARIA 50 €
CATASTALE 50 €
IMPRESA

(SOGGETTA AD IVA)

I.V.A. 10% (22% per immobili di lusso)
REGISTRO 200 €
IPOTECARIA 200 €
CATASTALE 200 €

  

IMPOSTE PER ACQUISTO DI IMMOBILE CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA**

VENDITORE IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO*

(PERSONA FISICA)

REGISTRO 2% (minimo 1.000 €)
IPOTECARIA 50 €
CATASTALE 50 €
IMPRESA

(SOGGETTA AD IVA)

I.V.A. 4%
REGISTRO 200 €
IPOTECARIA 200 €
CATASTALE 200 €

 

* Nell’acquisto di un immobile residenziale da privato la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è il valore catastale (e non il prezzo dichiarato in atto).

Il valore catastale è dato dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente 110 (se “prima casa”) oppure 120

Valore catastale =  Rendita Catastale x 1,05 x 110oppure 120

 

** Per accedere ai benefici prima casa i requisiti sono:

– Immobile NON di lusso

-Immobile ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente (oppure trasferire residenza entro 18 mesi) oppure è ubicato nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa

-Acquirente NON è titolare, anche in comunione legale col coniuge, di diritti proprietà, usufrutto, uso e abitazione di immobile residenziale nello stesso Comune dell’immobile da acquistare

-Acquirente NON è titolare, anche in comunione legale col coniuge, di diritti proprietà, usufrutto, uso e abitazione di immobile residenziale in tutto il territorio nazionale acquistato usufruendo delle agevolazioni “Prima Casa” oppure che tale immobile sia venduto entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione

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Accettazione Tacita dell’Eredità: l’onere di chi vende un immobile ereditato

Facendo riferimento al Codice Civile si può affermare che: l’eredità non giunge automaticamente al chiamato all’eredità, ma solo con la sua accettazione (art. 459 C.C.).

Uno dei modi previsti per “accettare” l’eredità, il più comune e quello che vogliamo trattare nel presente articolo, è l’accettazione tacita (art. 476) compiendo “un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede”.

Occorre però a questo punto fare una precisazione: la semplice dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate a seguito della scomparsa del “de cuius”  permette agli eredi di essere immessi nella proprietà dell’immobile . Tuttavia ciò non basta ai fini dell’accettazione dell’eredità, in quanto manca del suo strumento pubblicitario più importante, cioè la trascrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari. La trascrizione ha piena efficacia secondo il principio della “continuità delle trascrizioni”.

Semplificando:

La dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate non basta alla continuità delle trascrizioni, ma occorre aggiornare i registri immobiliari tramite l’accettazione tacita dell’eredità

Quindi, nel caso di vendita avente in oggetto un immobile pervenuto in possesso del venditore (erede) tramite dichiarazione di successione, è bene ricordare che il notaio incaricato della vendita di detto immobile dovrà eseguire la trascrizione dell’eredità prima dell’atto di compravendita.

Questo onere è a carico del venditore ed è soggetto a imposta ipotecaria (200 euro), imposta di bollo (59 euro) e tassa ipotecaria (35 euro), oltre all’onorario del notaio che effettua la trascrizione, il tutto per una cifra che solitamente si aggira intorno ai 400 € complessivi per ogni singola dichiarazione di successione (indipendentemente dal numero di immobili o di eredi).

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Andamento mercato immobiliare residenziale

Considerazioni sull’andamento dei prezzi di mercato degli immobili residenziali italiani

Gli esperti del settore immobiliare prevedono alla fine del secondo semestre 2018 una stabilità dei prezzi di mercato delle abitazioni.
Purtroppo queste previsioni sono le stesse auspicate, ma poi smentite a conti fatti, già negli anni 2016 prima e 2017 poi.
Infatti per cercare di capire, in maniera poco più che superficiale, l’andamento del mercato immobiliare allo stato attuale, bisogna partire dall’anno 2009 e tenere presente vari fattori.

Il 2009 si può considerare l’anno zero della crisi immobiliare italiana che ha inevitabilmente risentito della crisi americana dei mutui subprime del biennio precedente.
Il 2009 è stato quindi, più che un anno nero, la partenza della caduta dei prezzi delle abitazioni, dei volumi e dei numeri di transazioni immobiliari. Infatti, mentre in Europa negli anni precedenti il 2009 i prezzi delle abitazioni rimanevano contenuti, o addirittura davano già segni di una contrazione, in Italia si assisteva ad un’ascesa dei volumi di compravendita, quasi a gonfiare una “bolla”, inversamente proporzionale al numero di transazioni.
L’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) che nel 2009 perde un 3,8%, conseguenza dell’esplosione della “bolla”, non fornisce la giusta percezione della caduta dei reali prezzi di compravendita, che operatori del settore hanno stimato in un -20% tra la fine del 2008 e il biennio 2009/2010.
Gli anni che seguirono questo crollo, videro una lenta e costante discesa dei prezzi di compravendita, di qualche esiguo ma percepibile punto percentuale.
Il biennio 2012/2013 segna però un altro record negativo per l’Italia che assiste alla caduta del Pil nominale, alla crescita dello spread e all’inizio della crisi delle banche. Per fronteggiare questa emergenza finanziaria aumentano anche le imposte sul patrimonio immobiliare. In questo biennio i prezzi delle case scendono di oltre il 10% rispetto al biennio precedente. Secondo l’Agenzia delle Entrate questa seconda crisi ha creato un lag temporale tra la ripresa dell’Italia che si trascina dietro ancora gli effetti della caduta dei prezzi del 2012, ed il resto dell’Europa.
Dal 2014 al 2017 invece ci sono stati forti segnali di ripresa per quanto riguarda il numero ed il volume delle transazioni, ciò dovuto anche alla precedente discesa dei valori.
In questi anni, e forse il 2018 ne sarà l’espressione massima, si è assistito al consolidamento della moderata flessione dei prezzi delle abitazioni; infatti non è sufficiente il consolidato aumento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione rispetto al 2014,  per far tornare il segno positivo sull’andamento generale dei valori immobiliari. Tale andamento è infatti sempre più determinato da un patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, caratteristica storica dell’Italia.

Alcuni operatori del settore stimano oggi una discesa media nazionale dei prezzi delle abitazioni dall’inizio della crisi (anno 2009) pari a circa il 40%.

 

Fonti:
– Istat (Statistiche F!ash)
– Borsino Immobiliare
– Idealista.it
– Ufficio Studi Confartigianato (Elaborazioni Flash)

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Cartongesso o Laterizio? Come scegliere

Specifichiamo subito che l’argomento che andiamo a trattare oggi, riguarda esclusivamente la partizione interna di immobili (abitazioni, uffici,…) e non interessa in alcun modo l’aspetto strutturale degli edifici.

Le pareti in laterizio sono costituite da elementi forati posati con malta cementizia; successivamente la superficie verticale creata sarà prima intonacata e poi tinteggiata.
Per quanto riguarda il laterizio forato, è un materiale solido, resistente agli urti e alle sollecitazioni meccaniche; sicuramente però la realizzazione di pareti con questo materiale sarà un processo che richiederà un impiego maggiore di tempo e fatica; inoltre il passaggio degli impianti su queste pareti prevederà l’esecuzione di tracce con martello elettrico ed eventuali modifiche nel corso degli anni potrebbero avere costi abbastanza alta.

Le pareti in cartongesso sono invece composte da lastre (singola o doppia) fissate con viti ad una struttura metallica, su due lati in modo da formare una specie di “contenitore” vuoto all’interno, successivamente tinteggiate sulla superficie esterna, previa stuccatura dei punti di connessione delle lastre e delle viti.
Il Cartongesso è molto più leggero e quindi anche meno resistente ad urti e a sollecitazioni, anche se a questo riguardo si è arrivati ad introdurre nuovi tipi di lastre in grado di sorreggere pesi anche oltre i 50 kg. I vantaggi principali sono la versatilità nell’utilizzo per lavori più personalizzati e particolari; la velocità di posa; la comodità di utilizzare il vuoto interno alle pareti per introdurre gli impianti e/o materiali isolanti; la qualità della superficie finale, perfettamente liscia (se adeguatamente stuccata), ottimale per sostenere illuminazioni a parete tipo applique.  

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Casa: acquisto o vado in affitto?

Oggi vogliamo riprendere e condividere con voi l’intervista di qualche giorno fa di Paolo Dezza, giornalista de “Il Sole  24 Ore”, a Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa.

Riportando le statistiche dell’ufficio studi Tecnocasa si può affermare che oggi, in Italia, il 68% della popolazione preferisce acquistare l’immobile dove vivere, la restante percentuale preferisce invece cercare una casa in affitto.

 

Motivi che spingono ad acquistare casa:
– il fattore sentimentale di avere una casa propria,
– possibilità di personalizzare e ristrutturare l’immobile,
– creare un capitale immobiliare da lasciare ai propri figli,
– prezzi scesi del 40% dal 2009,
– tassi mutuo ai minimi storici, anche se poi si deve disporre di risparmi propri per coprire le spese accessorie e la percentuale del prezzo eccedente l’importo del mutuo (di solito le banche finanziano al massimo l’80% del prezzo di compravendita).

Una nostra considerazione da aggiungere a quanto appena riportato è che, facendo una previsione su lungo periodo, acquistare casa significa, una volta estinto il mutuo, non avere più rate mensili da pagare anche nel caso si dovessero avere meno entrate (pensionamento) o più uscite a causa di manutenzioni straordinarie.

 

Motivi che spingono ad andare in affitto:
– transitorietà della residenza, spostandosi spesso da una città all’altra,
– è economicamente più conveniente rispetto a prendere un mutuo per acquistare, se si abiterà al massimo 10 anni nella stessa casa,
– sicurezza di non avere spese straordinarie da sostenere relative all’immobile in cui si vive.

 

Il 2017 sembra sia stato l’anno della stabilità dei prezzi delle case in vendita che finalmente non hanno subito ulteriori ribassi, inoltre le agenzia immobiliari su scala nazionale (sopratutto nelle città) hanno constatato la diminuzione dell”offerta immobiliare (meno case in vendita).
Questi dati riportati dall’ufficio studi Tecnocasa, dovrebbero spingere chi cerca l’investimento immobiliare a velocizzare la compravendita di immobili usati, ormai con prezzi minimi, da ristrutturare usufruendo degli incentivi fiscali previsti per le opere edili.

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Faccio come voglio! – Quando non serve il permesso del Comune (edilizia libera)

EDILIZIA LIBERA

Il 2 Marzo 2018 è entrato in vigore un nuovo ed interessante Decreto Ministeriale, il quale contiene un elenco delle 58 principali opere edilizie realizzabili senza titolo abilitativo. (denominato “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222“).

Di seguito il link del testo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/04/07/18A02406/sg

Anche se non è necessario richiedere il permesso al Comune, non è comunque consigliato operare senza l’ausilio di un Tecnico  Professionista; dato che anche se si tratta di edilizia libera, resta come presupposto inderogabile il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (quali: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, di tutela del rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Ricordiamo che il Glossario degli interventi ha validità esemplificativa e non esaustiva; in poche parole non ci vengono esposti tutti gli interventi attuabili in edilizia libera, ma semplicemente i più comuni.

Il nuovo Decreto quindi ci dà una mano a distinguere meglio cosa possiamo fare senza la richiesta del titolo abilitativo da parte del Comune, quindi il “faccio come voglio” è vero solo in parte dato che in ogni caso gli interventi sono disciplinati da normative specifiche e complesse.

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Riqualificazione energetica – Un piccolo passo per la nostra casa, un grande passo per l’umanità!

Quando parliamo di ristrutturazione di un immobile, il fattore energetico è molto importante per quanto riguarda gli aspetti, edilizi, economici e fiscali!

Infatti, una buona/ottima coibentazione dell’immobile deve innanzitutto essere prevista nella progettazione dell’intervento (preliminare, definitiva ed esecutiva) da parte di tecnici competenti e preparati.

Uno dei problemi più comuni è che l’immobile oggetto di ristrutturazione si trovi all’interno di un condominio, il che non permette di attuare l’ipotesi di un cappotto esterno, in tal caso si procede con una coibentazione dalla parte interna di tutte le superfici perimetrali.

Il secondo punto chiave è quello di evitare i famosi “ponti termici”, ovvero punti di discontinuità del materiale isolante, punti deboli che permettono di far fluire il calore verso l’esterno, altrimenti trattenuto all’interno dell’immobile grazie alla nuova coibentazione.

Questo fenomeno, oltre alla dispersione di calore, può portare anche a problemi di condensa all’interno dei vari strati della parete (con inerenti problemi di muffe e/o marcescenza dei vari materiali che vanno a comporre la parete stessa).

Il modus operandi per un corretto intervento si divide in due step principali; per primo verificare che lo spessore e la tipologia del materiale isolante sia adeguato al tipo di intervento che andiamo ad attuare, per secondo invece il progetto esecutivo deve prevedere la continuità di tutti gli strati isolanti senza punti di interruzione tra i nodi (punti chiave l’intersezione tra gli elementi orizzontali, solai, e gli elementi verticali, pareti).

Un ottimo intervento dal punto di vista energetico si riflette anche con un vantaggio da parte del committente dal punto di vista economico.

Infatti una corretta coibentazione permette all’utente dell’abitazione di avere risparmi considerevoli nel consumo di energia con un conseguente risparmio in bolletta.

Da non tralasciare l’aspetto ambientale, di fatti un minor consumo energetico corrisponde ad una minor produzione ed importazione di energia da parte del nostro paese; con un conseguente abbattimento del prezzo dell’energia; tutto questo a favore del nostro portafogli e del nostro ambiente!

Inoltre, per riqualificazioni energetiche degli immobili sono previsti diversi incentivi fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate che ci permettono di recuperare (nel corso di 10 anni) anche fino al 65% della spesa sostenuta per i sopracitati interventi.

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Un buon anno…salvo approvazione mutuo

Quella che vi vogliamo raccontare in questi primi giorni del nuovo anno, è una vicenda nella quale si trovano spesso persone che per acquistare un immobile si avvalgono del mutuo bancario.

Prima di raccontare questa vicenda  occorre però fare una premessa: la percentuale di acquisti immobiliari con l’ausilio di mutui è altissima (anche a causa dei tassi d’interesse particolarmente vantaggiosi in questo periodo). 
Spesso ci è capitato di trovarci di fronte a clienti intenzionati ad acquistare un immobile grazie al mutuo, con la banca che però chiede loro di presentare un accordo scritto (preliminare di compravendita o proposta di acquisto) per sbloccare la pratica.

La domanda che tutti si rivolgono a questo punto è: “Come faccio a promettere di acquistare l’immobile se non ho la certezza che poi il mutuo venga erogato?”

La soluzione più diffusa a questo dilemma è quella di vincolare la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita ad una condizione sospensiva che “congeli” gli accordi presi in detti contratti fino al verificarsi della condizione stessa (C.C. 1353-1358-1359).

E’ qui che inizia la nostra storia: cliente che visiona l’immobile, intenzionato all’acquisto, firma proposta di acquisto vincolata all’approvazione del mutuo, ben redarguito sui possibili scenari che si sarebbero andati a creare nel periodo sospeso tra l’accettazione della proposta di acquisto e l’ottenimento del mutuo.
Infatti ecco che, a distanza di qualche settimana, un vecchio cliente che aveva visionato precedentemente l’immobile fa una sua proposta di acquisto senza vincolarla all’ottenimento del mutuo e si dimostra disponibile a versare immediatamente una caparra confirmatoria.
Il proprietario ha così accettato la nuova proposta senza aspettare l’avveramento della condizione sospensiva della prima proposta  lasciando purtroppo “a bocca asciutta” il precedente promissario acquirente.

Bisogna specificare infatti che in presenza di clausole sospensive (o risolutive), gli accordi presi acquistano valore una volta perfezionate tali clausole e quindi nel periodo tra la sottoscrizione di una proposta o preliminare di compravendita vincolati all’ottenimento del mutuo e l’erogazione del mutuo stesso, il proprietario può tranquillamente vendere alle stesse o a diverse condizioni l’immobile a terzi.

NOTA BENE:
Per evitare questi spiacevoli incidenti il nostro consiglio è quello di formulare la proposta di acquisto solamente quando si è certi dell’ottenimento del mutuo, presentando tutti i propri documenti fiscali alla banca (dichiarazione dei redditi, buste paga,…) ed ottenendo così una “fattibilità” di massima per l’importo dell’operazione prima di visionare immobili in vendita. 

 

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Conformità dell’immobile OBBLIGATORIA per vendere casa

Per contrastare l’evasione fiscale, il Governo con il D.L. 78/2010, ha individuato nel Notaio il soggetto in grado di controllare efficacemente gli immobili non dichiarati o irregolari presso l’Agenzia delle Entrate (ex Catasto) ponendo limiti alla negoziazione degli stessi.

Nei passaggi di proprietà immobiliari è sempre obbligatorio presentare all’acquirente la planimetria catastale dell’immobile ed in fase di stipula dell’atto notarile il venditore assume la responsabilità di dichiarare la conformità di tale/i planimetria/e rispetto allo stato di fatto dell’immobile.

La conformità riguarda i dati tributari dell’immobile; quindi oltre all’identificazione catastale (foglio, particella, subalterno), si deve dichiarare anche la conformità della consistenza e del classamento, ossia le dimensioni e la destinazione d’uso dell’immobile.
Per assurdo che possa sembrare, NON influenzano la conformità catastale l’errata numerazione civica in visura catastale, piccole modifiche alla distribuzione degli spazi interni (spostamento porta o muro divisorio), e tutte le eventuali altre piccole difformità tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile, non rilevanti ai fini del calcolo tributario.

Occorre però precisare che, come riportato nel nostro articolo sui “Documenti necessari per vendere casa“, il venditore in fase di stipula dell’atto notarile, si assume la responsabilità di dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile allegando all’atto eventuali Concessioni Edilizie e certificati di agibilità inerenti l’immobile.
Se a tali Concessioni depositate presso l’Ufficio Tecnico Comunale, sono allegati elaborati grafici di progetto, quest’ultimi devono corrispondere allo stato di fatto dell’immobile o comunque essere regolarizzati entro la data di stipula dell’atto notarile così come per le planimetrie catastali.
In materia urbanistica sono considerati abusivi anche quei piccoli interventi non rilevanti ai fini del calcolo tributario, per i quali non è stata richiesta autorizzazione all’Ufficio Tecnico Comunale.

La corte di appello di Palermo con la sentenza 1129 del 13 Giugno 2017 ha accertato la possibilità di dichiarare nullo un atto notarile di compravendita avente in oggetto un immobile sul quale sono state eseguite opere abusive (e quindi non conforme a quanto sopra detto) ed il diritto dell’acquirente di richiedere il prezzo e il risarcimento dei danni anche dopo 20 anni di distanza dall’atto di compravendita da parte degli eredi dell’acquirente originario.

Concludendo, in molte provincie è ormai prassi assodata richiedere un’attestazione da parte di un tecnico abilitato (Es. geometra, architetto, ingegnere) da presentare insieme alla documentazione allegata all’atto notarile, che confermi la conformità catastale e urbanistico-edilizia dell’immobile. 
Le agenzie immobiliari non possono produrre tale documento certificato ed il rivolgersi ad un tecnico abilitato sarebbe una maggiore spesa per il venditore.

Crediamo molto nell’importanza di questo documento che tutela entrambe le parti (venditore e acquirente) della compravendita  e speriamo che anche nella nostra zona diventi prassi comune l’utilizzo di questo strumento  quanto prima.