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Le 3 sorelle imposte: IMU-TASI-TARI

Nello stesso istante in cui si diventa proprietari di un immobile, si diventa automaticamente contribuenti in materie di imposte locali.

La “Iuc” (Imposta unica comunale) introdotta  nel 2013 è solo l’insegna sotto la quale sono stati raccolti i tributi locali diversificati tra loro in:

  1. IMU: L’IMU sostituisce l’ICI dal 2012, si riferisce all’aspetto patrimoniale del possesso degli immobili; è dovuta dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e lotti edificabili. Sono esenti le abitazioni principali e sono previste scontistiche per abitazioni  locate a canone concordato (sconto 25%) oppure date in comodato tra genitori e figli (sconto 50% ma con alcuni requisiti). La base imponibile sulla quale calcolare l’IMU è data dal valore catastale dell’immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale (abitazioni) o il reddito dominicale (terreni agricoli) per apposito coefficiente. Per i lotti edificabili si considera invece il valore di mercato. Le aliquote da applicare sono decise dal Comune in maniera autonoma con un massimo del 10,6 per mille. Le scadenze fissate per Legge per pagare l’IMU sono: entro il 16 Giugno, per l’acconto, ed entro il 16 Dicembre per il saldo.
  2. TASI: La  Tasi, entrata in vigore nel 2014, finanzia i servizi comunali (illuminazione, manutenzione vede pubblico e strade,..); è dovuta dai proprietari di fabbricati e lotti edificabili, esenti i terreni agricoli. E’ complementare dell’Imu e ha con quest’ultima parecchie cose in comune; infatti l’IMU e la TASI hanno la stessa base imponibile, lo stesso tetto del 10,6 per mille per le aliquote, le stesse scadenze (16 Giugno acconto, 16 Dicembre saldo), stesse esenzioni per abitazioni principali e sconti per casi particolari. Si differenzia dall’imu però in quanto la TASI è dovuta sia dal proprietario dell’immobile e in quota parte anche dall’occupante (inquilino, comodante,..), ovviamente se diversi tra loro.
  3. TARI: Dopo le vecchie tares, tarsu e tia ecco l’attualissima TARI, l’imposta che copre integralmente il costo dello smaltimento dei rifiuti urbani. E’ dovuta dal possessore dell’immobile, anche se non proprietario (inquilino, comodante,…) ma nel caso di utilizzo non superiore a 6 mesi (affitti estivi o transitori) rimane a carico del proprietario. La normativa è in continua evoluzione (Legge 166/2016 “antisprechi”, D.M. Ambiente 20/04/2017 “tariffa puntuale”) allo scopo di ridurre la tassa, attualmente calcolata in base alla superficie utile (calpestabile) dell’immobile e al numero di occupanti. Il numero e le scadenze delle rate sono stabiliti in maniera autonoma dal Comune che provvede ad inviare presso l’abitazione i bollettini di pagamento.
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Andamento mercato immobiliare residenziale

Considerazioni sull’andamento dei prezzi di mercato degli immobili residenziali italiani

Gli esperti del settore immobiliare prevedono alla fine del secondo semestre 2018 una stabilità dei prezzi di mercato delle abitazioni.
Purtroppo queste previsioni sono le stesse auspicate, ma poi smentite a conti fatti, già negli anni 2016 prima e 2017 poi.
Infatti per cercare di capire, in maniera poco più che superficiale, l’andamento del mercato immobiliare allo stato attuale, bisogna partire dall’anno 2009 e tenere presente vari fattori.

Il 2009 si può considerare l’anno zero della crisi immobiliare italiana che ha inevitabilmente risentito della crisi americana dei mutui subprime del biennio precedente.
Il 2009 è stato quindi, più che un anno nero, la partenza della caduta dei prezzi delle abitazioni, dei volumi e dei numeri di transazioni immobiliari. Infatti, mentre in Europa negli anni precedenti il 2009 i prezzi delle abitazioni rimanevano contenuti, o addirittura davano già segni di una contrazione, in Italia si assisteva ad un’ascesa dei volumi di compravendita, quasi a gonfiare una “bolla”, inversamente proporzionale al numero di transazioni.
L’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) che nel 2009 perde un 3,8%, conseguenza dell’esplosione della “bolla”, non fornisce la giusta percezione della caduta dei reali prezzi di compravendita, che operatori del settore hanno stimato in un -20% tra la fine del 2008 e il biennio 2009/2010.
Gli anni che seguirono questo crollo, videro una lenta e costante discesa dei prezzi di compravendita, di qualche esiguo ma percepibile punto percentuale.
Il biennio 2012/2013 segna però un altro record negativo per l’Italia che assiste alla caduta del Pil nominale, alla crescita dello spread e all’inizio della crisi delle banche. Per fronteggiare questa emergenza finanziaria aumentano anche le imposte sul patrimonio immobiliare. In questo biennio i prezzi delle case scendono di oltre il 10% rispetto al biennio precedente. Secondo l’Agenzia delle Entrate questa seconda crisi ha creato un lag temporale tra la ripresa dell’Italia che si trascina dietro ancora gli effetti della caduta dei prezzi del 2012, ed il resto dell’Europa.
Dal 2014 al 2017 invece ci sono stati forti segnali di ripresa per quanto riguarda il numero ed il volume delle transazioni, ciò dovuto anche alla precedente discesa dei valori.
In questi anni, e forse il 2018 ne sarà l’espressione massima, si è assistito al consolidamento della moderata flessione dei prezzi delle abitazioni; infatti non è sufficiente il consolidato aumento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione rispetto al 2014,  per far tornare il segno positivo sull’andamento generale dei valori immobiliari. Tale andamento è infatti sempre più determinato da un patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, caratteristica storica dell’Italia.

Alcuni operatori del settore stimano oggi una discesa media nazionale dei prezzi delle abitazioni dall’inizio della crisi (anno 2009) pari a circa il 40%.

 

Fonti:
– Istat (Statistiche F!ash)
– Borsino Immobiliare
– Idealista.it
– Ufficio Studi Confartigianato (Elaborazioni Flash)

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Cartongesso o Laterizio? Come scegliere

Specifichiamo subito che l’argomento che andiamo a trattare oggi, riguarda esclusivamente la partizione interna di immobili (abitazioni, uffici,…) e non interessa in alcun modo l’aspetto strutturale degli edifici.

Le pareti in laterizio sono costituite da elementi forati posati con malta cementizia; successivamente la superficie verticale creata sarà prima intonacata e poi tinteggiata.
Per quanto riguarda il laterizio forato, è un materiale solido, resistente agli urti e alle sollecitazioni meccaniche; sicuramente però la realizzazione di pareti con questo materiale sarà un processo che richiederà un impiego maggiore di tempo e fatica; inoltre il passaggio degli impianti su queste pareti prevederà l’esecuzione di tracce con martello elettrico ed eventuali modifiche nel corso degli anni potrebbero avere costi abbastanza alta.

Le pareti in cartongesso sono invece composte da lastre (singola o doppia) fissate con viti ad una struttura metallica, su due lati in modo da formare una specie di “contenitore” vuoto all’interno, successivamente tinteggiate sulla superficie esterna, previa stuccatura dei punti di connessione delle lastre e delle viti.
Il Cartongesso è molto più leggero e quindi anche meno resistente ad urti e a sollecitazioni, anche se a questo riguardo si è arrivati ad introdurre nuovi tipi di lastre in grado di sorreggere pesi anche oltre i 50 kg. I vantaggi principali sono la versatilità nell’utilizzo per lavori più personalizzati e particolari; la velocità di posa; la comodità di utilizzare il vuoto interno alle pareti per introdurre gli impianti e/o materiali isolanti; la qualità della superficie finale, perfettamente liscia (se adeguatamente stuccata), ottimale per sostenere illuminazioni a parete tipo applique.  

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“Quali documenti servono per vendere la mia casa?”

Quali documenti servono per vendere casa? E’ bene tenere a mente la lista che segue quando si decide di vendere il proprio immobile perchè la richiesta di documenti potrebbe portare a lungaggini o scoprire difformità che, se messe a conoscenza dell’acquirente solamente dopo la trattativa, rischiano di far saltare l’affare.

Ecco la lista dei documenti che servono per vendere un fabbricato urbano:

  • Atto di provenienza: l’atto notarile con il quale si è diventati proprietari dell’immobile (compravendita, donazione) oppure la successione presentata all’Agenzia delle Entrate (in questo caso leggere articolo sull’accettazione tacita dell’eredità);
  • Planimetria e Visura catastali: documenti rilasciati dall’Agenzia delel Entrate (ex Catasto); la planimetria deve essere conforme allo stato di fatto in cui si trova l’immobile;
  • Urbanistica: occorre ritirare presso l’Ufficio Tecnico Comunale la documentazione riguardo l’edificazione dell’immobile (concessione o licenza edilizia, permesso di costruire,..) e la relativa abitabilità o agibilità; se l’immobile è stato edificato in data antecedente il 1° Settembre 1967 potrebbe non essere presente nessun titolo edilizio ma l’immobile è comunque vendibile in quanto prima di tale data non erano obbligatorie concessioni edilizie e abitabilità. Occorre ritirare anche eventuali pratiche edilizie presentate nel corso degli anni per manutenzioni apportate all’immobile. ATTENZIONE: Non limitatevi a ritirare solo le autorizzazioni e l’abitabilità dell’immobile ma controllate che le planimetrie ed i disegni presentati in Comune siano conformi allo stato di fatto dell’immobile in quanto spesso, anche con planimetria catastale conforme, i disegni presentati all’Ufficio Tecnico prima di realizzare il fabbricato o i lavori di manutenzione sono stati cambiati in corso d’opera e non variati in Comune;
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.): l‘a.p.e. è un documento redatto da un tecnico abilitato, a seguito di sopralluogo presso l’immobile, che certifica la prestazione energetica dell’immobile. E’ obbligatorio anche per la sola messa in pubblicità dell’immobile e va allegato all’atto notarile di compravendita. Vale dieci anni dalla data del rilascio ma perde di efficacia se vengono eseguite dopo la sua redazione opere di ristrutturazione. Grazie all’ape si possono comparare gli immobili anche in base ai loro consumi energetici: una classe più alta (per esempio classe “A”) si traduce in bollette più “leggere” rispetto a immobili di classe inferiore (per esempio classe “G”);
  • Condominio: è bene tenere a portata di mano anche i documenti riguardanti il condomino come il regolamento condominiale, le tabelle millesimali, il consuntivo e il preventivo delle spese ordinarie ed eventuali delibere dell’assemblea di condominio per eseguire lavori di manutenzione straordinaria, tutto questo può tornare utile in sede di trattativa. Al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita si dovrà presentare all’acquirente anche la dichiarazione dell’amministratore di condominio che certifichi il regolare pagamento delle quote condominiali fino al giorno della stipula.

Questi sono i documenti principali che si devono sempre avere a portata di mano per vendere un fabbricato urbano; per quanto riguarda la compravendita di terreni agricoli e lotti edificabili i documenti sono un pò diversi.

Ci sono infine casi in cui tali documenti non sono sufficienti, soprattutto in relazione all’atto di provenienza e a situazioni condominiali particolari.