Nessun commento

Le 3 sorelle imposte: IMU-TASI-TARI

Nello stesso istante in cui si diventa proprietari di un immobile, si diventa automaticamente contribuenti in materie di imposte locali.

La “Iuc” (Imposta unica comunale) introdotta  nel 2013 è solo l’insegna sotto la quale sono stati raccolti i tributi locali diversificati tra loro in:

  1. IMU: L’IMU sostituisce l’ICI dal 2012, si riferisce all’aspetto patrimoniale del possesso degli immobili; è dovuta dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e lotti edificabili. Sono esenti le abitazioni principali e sono previste scontistiche per abitazioni  locate a canone concordato (sconto 25%) oppure date in comodato tra genitori e figli (sconto 50% ma con alcuni requisiti). La base imponibile sulla quale calcolare l’IMU è data dal valore catastale dell’immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale (abitazioni) o il reddito dominicale (terreni agricoli) per apposito coefficiente. Per i lotti edificabili si considera invece il valore di mercato. Le aliquote da applicare sono decise dal Comune in maniera autonoma con un massimo del 10,6 per mille. Le scadenze fissate per Legge per pagare l’IMU sono: entro il 16 Giugno, per l’acconto, ed entro il 16 Dicembre per il saldo.
  2. TASI: La  Tasi, entrata in vigore nel 2014, finanzia i servizi comunali (illuminazione, manutenzione vede pubblico e strade,..); è dovuta dai proprietari di fabbricati e lotti edificabili, esenti i terreni agricoli. E’ complementare dell’Imu e ha con quest’ultima parecchie cose in comune; infatti l’IMU e la TASI hanno la stessa base imponibile, lo stesso tetto del 10,6 per mille per le aliquote, le stesse scadenze (16 Giugno acconto, 16 Dicembre saldo), stesse esenzioni per abitazioni principali e sconti per casi particolari. Si differenzia dall’imu però in quanto la TASI è dovuta sia dal proprietario dell’immobile e in quota parte anche dall’occupante (inquilino, comodante,..), ovviamente se diversi tra loro.
  3. TARI: Dopo le vecchie tares, tarsu e tia ecco l’attualissima TARI, l’imposta che copre integralmente il costo dello smaltimento dei rifiuti urbani. E’ dovuta dal possessore dell’immobile, anche se non proprietario (inquilino, comodante,…) ma nel caso di utilizzo non superiore a 6 mesi (affitti estivi o transitori) rimane a carico del proprietario. La normativa è in continua evoluzione (Legge 166/2016 “antisprechi”, D.M. Ambiente 20/04/2017 “tariffa puntuale”) allo scopo di ridurre la tassa, attualmente calcolata in base alla superficie utile (calpestabile) dell’immobile e al numero di occupanti. Il numero e le scadenze delle rate sono stabiliti in maniera autonoma dal Comune che provvede ad inviare presso l’abitazione i bollettini di pagamento.
Nessun commento

Accettazione Tacita dell’Eredità: l’onere di chi vende un immobile ereditato

Facendo riferimento al Codice Civile si può affermare che: l’eredità non giunge automaticamente al chiamato all’eredità, ma solo con la sua accettazione (art. 459 C.C.).

Uno dei modi previsti per “accettare” l’eredità, il più comune e quello che vogliamo trattare nel presente articolo, è l’accettazione tacita (art. 476) compiendo “un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede”.

Occorre però a questo punto fare una precisazione: la semplice dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate a seguito della scomparsa del “de cuius”  permette agli eredi di essere immessi nella proprietà dell’immobile . Tuttavia ciò non basta ai fini dell’accettazione dell’eredità, in quanto manca del suo strumento pubblicitario più importante, cioè la trascrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari. La trascrizione ha piena efficacia secondo il principio della “continuità delle trascrizioni”.

Semplificando:

La dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate non basta alla continuità delle trascrizioni, ma occorre aggiornare i registri immobiliari tramite l’accettazione tacita dell’eredità

Quindi, nel caso di vendita avente in oggetto un immobile pervenuto in possesso del venditore (erede) tramite dichiarazione di successione, è bene ricordare che il notaio incaricato della vendita di detto immobile dovrà eseguire la trascrizione dell’eredità prima dell’atto di compravendita.

Questo onere è a carico del venditore ed è soggetto a imposta ipotecaria (200 euro), imposta di bollo (59 euro) e tassa ipotecaria (35 euro), oltre all’onorario del notaio che effettua la trascrizione, il tutto per una cifra che solitamente si aggira intorno ai 400 € complessivi per ogni singola dichiarazione di successione (indipendentemente dal numero di immobili o di eredi).

Nessun commento

Andamento mercato immobiliare residenziale

Considerazioni sull’andamento dei prezzi di mercato degli immobili residenziali italiani

Gli esperti del settore immobiliare prevedono alla fine del secondo semestre 2018 una stabilità dei prezzi di mercato delle abitazioni.
Purtroppo queste previsioni sono le stesse auspicate, ma poi smentite a conti fatti, già negli anni 2016 prima e 2017 poi.
Infatti per cercare di capire, in maniera poco più che superficiale, l’andamento del mercato immobiliare allo stato attuale, bisogna partire dall’anno 2009 e tenere presente vari fattori.

Il 2009 si può considerare l’anno zero della crisi immobiliare italiana che ha inevitabilmente risentito della crisi americana dei mutui subprime del biennio precedente.
Il 2009 è stato quindi, più che un anno nero, la partenza della caduta dei prezzi delle abitazioni, dei volumi e dei numeri di transazioni immobiliari. Infatti, mentre in Europa negli anni precedenti il 2009 i prezzi delle abitazioni rimanevano contenuti, o addirittura davano già segni di una contrazione, in Italia si assisteva ad un’ascesa dei volumi di compravendita, quasi a gonfiare una “bolla”, inversamente proporzionale al numero di transazioni.
L’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) che nel 2009 perde un 3,8%, conseguenza dell’esplosione della “bolla”, non fornisce la giusta percezione della caduta dei reali prezzi di compravendita, che operatori del settore hanno stimato in un -20% tra la fine del 2008 e il biennio 2009/2010.
Gli anni che seguirono questo crollo, videro una lenta e costante discesa dei prezzi di compravendita, di qualche esiguo ma percepibile punto percentuale.
Il biennio 2012/2013 segna però un altro record negativo per l’Italia che assiste alla caduta del Pil nominale, alla crescita dello spread e all’inizio della crisi delle banche. Per fronteggiare questa emergenza finanziaria aumentano anche le imposte sul patrimonio immobiliare. In questo biennio i prezzi delle case scendono di oltre il 10% rispetto al biennio precedente. Secondo l’Agenzia delle Entrate questa seconda crisi ha creato un lag temporale tra la ripresa dell’Italia che si trascina dietro ancora gli effetti della caduta dei prezzi del 2012, ed il resto dell’Europa.
Dal 2014 al 2017 invece ci sono stati forti segnali di ripresa per quanto riguarda il numero ed il volume delle transazioni, ciò dovuto anche alla precedente discesa dei valori.
In questi anni, e forse il 2018 ne sarà l’espressione massima, si è assistito al consolidamento della moderata flessione dei prezzi delle abitazioni; infatti non è sufficiente il consolidato aumento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione rispetto al 2014,  per far tornare il segno positivo sull’andamento generale dei valori immobiliari. Tale andamento è infatti sempre più determinato da un patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, caratteristica storica dell’Italia.

Alcuni operatori del settore stimano oggi una discesa media nazionale dei prezzi delle abitazioni dall’inizio della crisi (anno 2009) pari a circa il 40%.

 

Fonti:
– Istat (Statistiche F!ash)
– Borsino Immobiliare
– Idealista.it
– Ufficio Studi Confartigianato (Elaborazioni Flash)

Nessun commento

Casa: acquisto o vado in affitto?

Oggi vogliamo riprendere e condividere con voi l’intervista di qualche giorno fa di Paolo Dezza, giornalista de “Il Sole  24 Ore”, a Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa.

Riportando le statistiche dell’ufficio studi Tecnocasa si può affermare che oggi, in Italia, il 68% della popolazione preferisce acquistare l’immobile dove vivere, la restante percentuale preferisce invece cercare una casa in affitto.

 

Motivi che spingono ad acquistare casa:
– il fattore sentimentale di avere una casa propria,
– possibilità di personalizzare e ristrutturare l’immobile,
– creare un capitale immobiliare da lasciare ai propri figli,
– prezzi scesi del 40% dal 2009,
– tassi mutuo ai minimi storici, anche se poi si deve disporre di risparmi propri per coprire le spese accessorie e la percentuale del prezzo eccedente l’importo del mutuo (di solito le banche finanziano al massimo l’80% del prezzo di compravendita).

Una nostra considerazione da aggiungere a quanto appena riportato è che, facendo una previsione su lungo periodo, acquistare casa significa, una volta estinto il mutuo, non avere più rate mensili da pagare anche nel caso si dovessero avere meno entrate (pensionamento) o più uscite a causa di manutenzioni straordinarie.

 

Motivi che spingono ad andare in affitto:
– transitorietà della residenza, spostandosi spesso da una città all’altra,
– è economicamente più conveniente rispetto a prendere un mutuo per acquistare, se si abiterà al massimo 10 anni nella stessa casa,
– sicurezza di non avere spese straordinarie da sostenere relative all’immobile in cui si vive.

 

Il 2017 sembra sia stato l’anno della stabilità dei prezzi delle case in vendita che finalmente non hanno subito ulteriori ribassi, inoltre le agenzia immobiliari su scala nazionale (sopratutto nelle città) hanno constatato la diminuzione dell”offerta immobiliare (meno case in vendita).
Questi dati riportati dall’ufficio studi Tecnocasa, dovrebbero spingere chi cerca l’investimento immobiliare a velocizzare la compravendita di immobili usati, ormai con prezzi minimi, da ristrutturare usufruendo degli incentivi fiscali previsti per le opere edili.

Nessun commento

I 10 Comandamenti per non sbagliare MUTUO

In Italia oltre il 50% delle case viene acquistato usufruendo del prestito ipotecario.

Il “Sole 24 Ore” afferma che l’importo medio del mutuo richiesto dagli Italiani si aggira intorno a 120.000 € e che la durata media è superiore ai 20 anni. Scegliere un mutuo non adatto alle proprie esigenze o a condizioni svantaggiose potrebbe essere un bel guaio!

Pubblichiamo la seguente guida per i meno esperti del settore finanziario, non è assolutamente un documento di discussione con laureati in economia bancaria o operatori di borsa data la semplicità delle nozioni e dei contenuti.

Ecco 10 consigli universali che ti aiuteranno a scegliere consapevolmente ed in maniera impeccabile il tuo mutuo:

  1. Non fermarti alla tua banca! Capisco che hai il conto corrente presso la filiale di tua fiducia, che conosci tutti i dipendenti della banca, che tuo figlio va a scuola con quello del responsabile mutui ma quando si parla di ottenere un prestito che pregiudicherà una bella parte della tua vita, tieni presente che le strategie delle banche cambiano continuamente ed è meglio che ti informi presso più istituti di credito per capire quale sia il più vantaggioso per te in quel momento.
  2. Fisso o variabile? Che tasso … Ami il rischio e ti senti abile come un borsista di Wall Street oppure preferisci dormire su sette guanciali? Il tasso variabile, tenendo conto che in Italia la gran parte degli interessi viene pagato nella prima parte della durata del mutuo (ammortamento alla francese), sembra convenire sempre, ma se non vuoi essere vittima delle oscillazioni del tasso variabile, un buon tasso fisso può essere la soluzione purchè sia competitivo e vicino al tasso fissato dalla Bce (attualmente 0, al minimo storico).
  3. Accendi il mutuo oggi! Come appena detto, siamo ai minimi storici in termini di tassi d’interesse su prestiti ipotecari. Con il variabile risparmi molto rispetto al fisso ma se la durata del mutuo supera i 15 o addirittura i 20 anni, forse sarebbe meglio scegliere di fissare oggi il tasso d’interesse; sicuramente oggi più alto del variabile ma non soggetto alle oscillazioni nel lungo periodo e comunque nella lunga prospettiva vantaggioso.
  4. Mutuo come Investimento Dato che oggi tutte le operazioni che si possono effettuare sul proprio prestito ipotecario in corso sono quasi a titolo gratuito (estinzione anticipata, rinegoziazione, surroga,..), ti conviene vivere il tuo mutuo come un investimento in borsa perché rinegoziare, estinguere o surrogare il mutuo nel giusto momento potrebbe farti risparmiare un sacco di soldi.
  5. Ma quanto mi costi? Per confrontare le varie offerte dei mutui non bisogna fermarsi solamente all’ammontare del tasso di interesse ma tenere bene a mente anche i costi accessori (istruttoria pratica, perizia immobile, incasso rata,…).
  6. Mani in alto! Questa è una polizza! Fai attenzione alle polizze assicurative che coprono il pagamento delle rate del mutuo in caso di morte o o perdita del lavoro. Su queste assicurazioni si trova maggior profitto rispetto al mutuo (in termini di provvigioni) per l’intermediario che segue la tua pratica Devi sapere che non sei obbligato a sottoscrivere tali polizze con la banca mutuante ma puoi benissimo sottoscrivere tali polizze con compagnie assicurative esterne, trovando la più vantaggioso in termini di condizioni e costo.
  7. Tutto un giorno questo sarà tuo! Stai attento alla data di partenza del mutuo sia in riferimento alla data di stipula dell’atto notarile e dell’entrata in possesso della casa ma soprattutto in riferimento alla partenza del piano di ammortamento.
  8. Ipoteca, che valore! In base all’istituto di credito che sceglierai devi sapere che alcune banche iscrivono un’ipoteca a garanzia del mutuo pari al 200% del valore dell’immobile, altre al 150%. Questo fatto non è da sottovalutare in quanto il costo dell’atto notarile per il mutuo è calcolato non sull’ammontare del prestito ma sul valore ipoteca.
  9. Il mercato del mutuo Devi sapere che le condizioni contrattuali del mutuo non sono rigidissime e quindi l’intermediario che ti propone il mutuo ha dei margini di sconto su spese accessorie e spread (quest’ultimo determina in parte l’ammontare del tasso d’interesse)
  10. Banca o Broker? Un’alternativa ai tradizionali istituti di credito possono essere le banche on-line oppure i mediatori creditizi, questi ultimi in grado di presentare un bouquet di offerte differenziate tra loro; purchè operanti in assenza di conflitto di interesse.
Nessun commento

Un buon anno…salvo approvazione mutuo

Quella che vi vogliamo raccontare in questi primi giorni del nuovo anno, è una vicenda nella quale si trovano spesso persone che per acquistare un immobile si avvalgono del mutuo bancario.

Prima di raccontare questa vicenda  occorre però fare una premessa: la percentuale di acquisti immobiliari con l’ausilio di mutui è altissima (anche a causa dei tassi d’interesse particolarmente vantaggiosi in questo periodo). 
Spesso ci è capitato di trovarci di fronte a clienti intenzionati ad acquistare un immobile grazie al mutuo, con la banca che però chiede loro di presentare un accordo scritto (preliminare di compravendita o proposta di acquisto) per sbloccare la pratica.

La domanda che tutti si rivolgono a questo punto è: “Come faccio a promettere di acquistare l’immobile se non ho la certezza che poi il mutuo venga erogato?”

La soluzione più diffusa a questo dilemma è quella di vincolare la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita ad una condizione sospensiva che “congeli” gli accordi presi in detti contratti fino al verificarsi della condizione stessa (C.C. 1353-1358-1359).

E’ qui che inizia la nostra storia: cliente che visiona l’immobile, intenzionato all’acquisto, firma proposta di acquisto vincolata all’approvazione del mutuo, ben redarguito sui possibili scenari che si sarebbero andati a creare nel periodo sospeso tra l’accettazione della proposta di acquisto e l’ottenimento del mutuo.
Infatti ecco che, a distanza di qualche settimana, un vecchio cliente che aveva visionato precedentemente l’immobile fa una sua proposta di acquisto senza vincolarla all’ottenimento del mutuo e si dimostra disponibile a versare immediatamente una caparra confirmatoria.
Il proprietario ha così accettato la nuova proposta senza aspettare l’avveramento della condizione sospensiva della prima proposta  lasciando purtroppo “a bocca asciutta” il precedente promissario acquirente.

Bisogna specificare infatti che in presenza di clausole sospensive (o risolutive), gli accordi presi acquistano valore una volta perfezionate tali clausole e quindi nel periodo tra la sottoscrizione di una proposta o preliminare di compravendita vincolati all’ottenimento del mutuo e l’erogazione del mutuo stesso, il proprietario può tranquillamente vendere alle stesse o a diverse condizioni l’immobile a terzi.

NOTA BENE:
Per evitare questi spiacevoli incidenti il nostro consiglio è quello di formulare la proposta di acquisto solamente quando si è certi dell’ottenimento del mutuo, presentando tutti i propri documenti fiscali alla banca (dichiarazione dei redditi, buste paga,…) ed ottenendo così una “fattibilità” di massima per l’importo dell’operazione prima di visionare immobili in vendita. 

 

Nessun commento

Conformità dell’immobile OBBLIGATORIA per vendere casa

Per contrastare l’evasione fiscale, il Governo con il D.L. 78/2010, ha individuato nel Notaio il soggetto in grado di controllare efficacemente gli immobili non dichiarati o irregolari presso l’Agenzia delle Entrate (ex Catasto) ponendo limiti alla negoziazione degli stessi.

Nei passaggi di proprietà immobiliari è sempre obbligatorio presentare all’acquirente la planimetria catastale dell’immobile ed in fase di stipula dell’atto notarile il venditore assume la responsabilità di dichiarare la conformità di tale/i planimetria/e rispetto allo stato di fatto dell’immobile.

La conformità riguarda i dati tributari dell’immobile; quindi oltre all’identificazione catastale (foglio, particella, subalterno), si deve dichiarare anche la conformità della consistenza e del classamento, ossia le dimensioni e la destinazione d’uso dell’immobile.
Per assurdo che possa sembrare, NON influenzano la conformità catastale l’errata numerazione civica in visura catastale, piccole modifiche alla distribuzione degli spazi interni (spostamento porta o muro divisorio), e tutte le eventuali altre piccole difformità tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile, non rilevanti ai fini del calcolo tributario.

Occorre però precisare che, come riportato nel nostro articolo sui “Documenti necessari per vendere casa“, il venditore in fase di stipula dell’atto notarile, si assume la responsabilità di dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile allegando all’atto eventuali Concessioni Edilizie e certificati di agibilità inerenti l’immobile.
Se a tali Concessioni depositate presso l’Ufficio Tecnico Comunale, sono allegati elaborati grafici di progetto, quest’ultimi devono corrispondere allo stato di fatto dell’immobile o comunque essere regolarizzati entro la data di stipula dell’atto notarile così come per le planimetrie catastali.
In materia urbanistica sono considerati abusivi anche quei piccoli interventi non rilevanti ai fini del calcolo tributario, per i quali non è stata richiesta autorizzazione all’Ufficio Tecnico Comunale.

La corte di appello di Palermo con la sentenza 1129 del 13 Giugno 2017 ha accertato la possibilità di dichiarare nullo un atto notarile di compravendita avente in oggetto un immobile sul quale sono state eseguite opere abusive (e quindi non conforme a quanto sopra detto) ed il diritto dell’acquirente di richiedere il prezzo e il risarcimento dei danni anche dopo 20 anni di distanza dall’atto di compravendita da parte degli eredi dell’acquirente originario.

Concludendo, in molte provincie è ormai prassi assodata richiedere un’attestazione da parte di un tecnico abilitato (Es. geometra, architetto, ingegnere) da presentare insieme alla documentazione allegata all’atto notarile, che confermi la conformità catastale e urbanistico-edilizia dell’immobile. 
Le agenzie immobiliari non possono produrre tale documento certificato ed il rivolgersi ad un tecnico abilitato sarebbe una maggiore spesa per il venditore.

Crediamo molto nell’importanza di questo documento che tutela entrambe le parti (venditore e acquirente) della compravendita  e speriamo che anche nella nostra zona diventi prassi comune l’utilizzo di questo strumento  quanto prima.

 

Nessun commento

“Quali documenti servono per vendere la mia casa?”

Quali documenti servono per vendere casa? E’ bene tenere a mente la lista che segue quando si decide di vendere il proprio immobile perchè la richiesta di documenti potrebbe portare a lungaggini o scoprire difformità che, se messe a conoscenza dell’acquirente solamente dopo la trattativa, rischiano di far saltare l’affare.

Ecco la lista dei documenti che servono per vendere un fabbricato urbano:

  • Atto di provenienza: l’atto notarile con il quale si è diventati proprietari dell’immobile (compravendita, donazione) oppure la successione presentata all’Agenzia delle Entrate (in questo caso leggere articolo sull’accettazione tacita dell’eredità);
  • Planimetria e Visura catastali: documenti rilasciati dall’Agenzia delel Entrate (ex Catasto); la planimetria deve essere conforme allo stato di fatto in cui si trova l’immobile;
  • Urbanistica: occorre ritirare presso l’Ufficio Tecnico Comunale la documentazione riguardo l’edificazione dell’immobile (concessione o licenza edilizia, permesso di costruire,..) e la relativa abitabilità o agibilità; se l’immobile è stato edificato in data antecedente il 1° Settembre 1967 potrebbe non essere presente nessun titolo edilizio ma l’immobile è comunque vendibile in quanto prima di tale data non erano obbligatorie concessioni edilizie e abitabilità. Occorre ritirare anche eventuali pratiche edilizie presentate nel corso degli anni per manutenzioni apportate all’immobile. ATTENZIONE: Non limitatevi a ritirare solo le autorizzazioni e l’abitabilità dell’immobile ma controllate che le planimetrie ed i disegni presentati in Comune siano conformi allo stato di fatto dell’immobile in quanto spesso, anche con planimetria catastale conforme, i disegni presentati all’Ufficio Tecnico prima di realizzare il fabbricato o i lavori di manutenzione sono stati cambiati in corso d’opera e non variati in Comune;
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.): l‘a.p.e. è un documento redatto da un tecnico abilitato, a seguito di sopralluogo presso l’immobile, che certifica la prestazione energetica dell’immobile. E’ obbligatorio anche per la sola messa in pubblicità dell’immobile e va allegato all’atto notarile di compravendita. Vale dieci anni dalla data del rilascio ma perde di efficacia se vengono eseguite dopo la sua redazione opere di ristrutturazione. Grazie all’ape si possono comparare gli immobili anche in base ai loro consumi energetici: una classe più alta (per esempio classe “A”) si traduce in bollette più “leggere” rispetto a immobili di classe inferiore (per esempio classe “G”);
  • Condominio: è bene tenere a portata di mano anche i documenti riguardanti il condomino come il regolamento condominiale, le tabelle millesimali, il consuntivo e il preventivo delle spese ordinarie ed eventuali delibere dell’assemblea di condominio per eseguire lavori di manutenzione straordinaria, tutto questo può tornare utile in sede di trattativa. Al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita si dovrà presentare all’acquirente anche la dichiarazione dell’amministratore di condominio che certifichi il regolare pagamento delle quote condominiali fino al giorno della stipula.

Questi sono i documenti principali che si devono sempre avere a portata di mano per vendere un fabbricato urbano; per quanto riguarda la compravendita di terreni agricoli e lotti edificabili i documenti sono un pò diversi.

Ci sono infine casi in cui tali documenti non sono sufficienti, soprattutto in relazione all’atto di provenienza e a situazioni condominiali particolari.

Nessun commento

Assegno di caparra: obbligatorio o leggenda metropolitana?

Nella compravendita di un immobile, in fase di trattativa, arrivati alla firma del preliminare (o compromesso) oppure della proposta di acquisto*, sorge sempre il solito dilemma: caparra SI o caparra NO?

In primo luogo bisogna tener presente delle clausole contenute nell’accordo firmato tra le parti; infatti se nella proposta di acquisto o nel preliminare di compravendita troviamo una o più clausole sospensive (l’esempio più diffuso è: “salvo approvazione mutuo”) è bene tener presente che tutti gli accordi presi nel contratto firmato NON sono validi al momento della stipula ma avranno validità dal momento in cui si verificheranno dette clausole sospensive (art. 1353 C.C. contratto condizionale).

Quando ci troviamo in presenza di clausole sospensive è bene sapere che, qualsiasi cifra versata a titolo di caparra confirmatoria o acconto prezzo alla firma del preliminare o della proposta, dovrà essere restituita nel caso non si verifichino dette clausole.

In ogni caso, sia che voi siate la parte acquirente o la parte venditrice, diffidate dal deposito di assegni presso le agenzie immobiliari.

Gli assegni o si incassano o rimangono attaccati al libretto!!!

Non ha nessun valore ed efficacia (e quindi è totalmente inutile e assurdo) depositare cifre a titolo di caparra confirmatoria presso un’agenzia immobiliare se il preliminare o la proposta è vincolata ad una clausola sospensiva.

Discorso diverso meritano invece tutti quegli accordi (preliminari di compravendita o proposte di acquisto) stipulati in assenza di clausole sospensive: in questo caso è consigliabile versare tramite mezzi tracciabili (assegni circolari o bancari, bonifici bancari,…) una somma che solitamente si aggira dal 10% al 20% del prezzo stabilito a titolo di caparra confirmatoria; direttamente al venditore oppure, da Agosto 2017 (a seguito del D.L. sulla Concorrenza) al notaio che stipula il contratto preliminare di compravendita.

 

*Differenza tra preliminare di compravendita e proposta di acquisto:

La proposta di acquisto è un documento contenente gli stessi dati fondamentali del preliminare di compravendita

(anagrafica acquirente e venditore, immobile oggetto di trattativa, prezzo di acquisto, termine entro il quale sottoscrivere l’atto notarile, condizioni di pagamento, dichiarazioni su conformità dell’immobile o sulla presenza di ipoteche)

ma che differisce nella modalità di stipula in quanto la proposta d’acquisto è un atto cosiddetto “unilaterale”, poiché viene sottoscritta dall’acquirente prima  e poi inviata al venditore (che deciderà entro un termine da definire se accettare o meno la proposta), mentre  il preliminare di compravendita è un atto nel quale le due parti si incontrano e nello stesso momento firmano gli accordi presi nel contratto.