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Andamento mercato immobiliare residenziale

Considerazioni sull’andamento dei prezzi di mercato degli immobili residenziali italiani

Gli esperti del settore immobiliare prevedono alla fine del secondo semestre 2018 una stabilità dei prezzi di mercato delle abitazioni.
Purtroppo queste previsioni sono le stesse auspicate, ma poi smentite a conti fatti, già negli anni 2016 prima e 2017 poi.
Infatti per cercare di capire, in maniera poco più che superficiale, l’andamento del mercato immobiliare allo stato attuale, bisogna partire dall’anno 2009 e tenere presente vari fattori.

Il 2009 si può considerare l’anno zero della crisi immobiliare italiana che ha inevitabilmente risentito della crisi americana dei mutui subprime del biennio precedente.
Il 2009 è stato quindi, più che un anno nero, la partenza della caduta dei prezzi delle abitazioni, dei volumi e dei numeri di transazioni immobiliari. Infatti, mentre in Europa negli anni precedenti il 2009 i prezzi delle abitazioni rimanevano contenuti, o addirittura davano già segni di una contrazione, in Italia si assisteva ad un’ascesa dei volumi di compravendita, quasi a gonfiare una “bolla”, inversamente proporzionale al numero di transazioni.
L’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) che nel 2009 perde un 3,8%, conseguenza dell’esplosione della “bolla”, non fornisce la giusta percezione della caduta dei reali prezzi di compravendita, che operatori del settore hanno stimato in un -20% tra la fine del 2008 e il biennio 2009/2010.
Gli anni che seguirono questo crollo, videro una lenta e costante discesa dei prezzi di compravendita, di qualche esiguo ma percepibile punto percentuale.
Il biennio 2012/2013 segna però un altro record negativo per l’Italia che assiste alla caduta del Pil nominale, alla crescita dello spread e all’inizio della crisi delle banche. Per fronteggiare questa emergenza finanziaria aumentano anche le imposte sul patrimonio immobiliare. In questo biennio i prezzi delle case scendono di oltre il 10% rispetto al biennio precedente. Secondo l’Agenzia delle Entrate questa seconda crisi ha creato un lag temporale tra la ripresa dell’Italia che si trascina dietro ancora gli effetti della caduta dei prezzi del 2012, ed il resto dell’Europa.
Dal 2014 al 2017 invece ci sono stati forti segnali di ripresa per quanto riguarda il numero ed il volume delle transazioni, ciò dovuto anche alla precedente discesa dei valori.
In questi anni, e forse il 2018 ne sarà l’espressione massima, si è assistito al consolidamento della moderata flessione dei prezzi delle abitazioni; infatti non è sufficiente il consolidato aumento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione rispetto al 2014,  per far tornare il segno positivo sull’andamento generale dei valori immobiliari. Tale andamento è infatti sempre più determinato da un patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, caratteristica storica dell’Italia.

Alcuni operatori del settore stimano oggi una discesa media nazionale dei prezzi delle abitazioni dall’inizio della crisi (anno 2009) pari a circa il 40%.

 

Fonti:
– Istat (Statistiche F!ash)
– Borsino Immobiliare
– Idealista.it
– Ufficio Studi Confartigianato (Elaborazioni Flash)

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Casa: acquisto o vado in affitto?

Oggi vogliamo riprendere e condividere con voi l’intervista di qualche giorno fa di Paolo Dezza, giornalista de “Il Sole  24 Ore”, a Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa.

Riportando le statistiche dell’ufficio studi Tecnocasa si può affermare che oggi, in Italia, il 68% della popolazione preferisce acquistare l’immobile dove vivere, la restante percentuale preferisce invece cercare una casa in affitto.

 

Motivi che spingono ad acquistare casa:
– il fattore sentimentale di avere una casa propria,
– possibilità di personalizzare e ristrutturare l’immobile,
– creare un capitale immobiliare da lasciare ai propri figli,
– prezzi scesi del 40% dal 2009,
– tassi mutuo ai minimi storici, anche se poi si deve disporre di risparmi propri per coprire le spese accessorie e la percentuale del prezzo eccedente l’importo del mutuo (di solito le banche finanziano al massimo l’80% del prezzo di compravendita).

Una nostra considerazione da aggiungere a quanto appena riportato è che, facendo una previsione su lungo periodo, acquistare casa significa, una volta estinto il mutuo, non avere più rate mensili da pagare anche nel caso si dovessero avere meno entrate (pensionamento) o più uscite a causa di manutenzioni straordinarie.

 

Motivi che spingono ad andare in affitto:
– transitorietà della residenza, spostandosi spesso da una città all’altra,
– è economicamente più conveniente rispetto a prendere un mutuo per acquistare, se si abiterà al massimo 10 anni nella stessa casa,
– sicurezza di non avere spese straordinarie da sostenere relative all’immobile in cui si vive.

 

Il 2017 sembra sia stato l’anno della stabilità dei prezzi delle case in vendita che finalmente non hanno subito ulteriori ribassi, inoltre le agenzia immobiliari su scala nazionale (sopratutto nelle città) hanno constatato la diminuzione dell”offerta immobiliare (meno case in vendita).
Questi dati riportati dall’ufficio studi Tecnocasa, dovrebbero spingere chi cerca l’investimento immobiliare a velocizzare la compravendita di immobili usati, ormai con prezzi minimi, da ristrutturare usufruendo degli incentivi fiscali previsti per le opere edili.

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I 10 Comandamenti per non sbagliare MUTUO

In Italia oltre il 50% delle case viene acquistato usufruendo del prestito ipotecario.

Il “Sole 24 Ore” afferma che l’importo medio del mutuo richiesto dagli Italiani si aggira intorno a 120.000 € e che la durata media è superiore ai 20 anni. Scegliere un mutuo non adatto alle proprie esigenze o a condizioni svantaggiose potrebbe essere un bel guaio!

Pubblichiamo la seguente guida per i meno esperti del settore finanziario, non è assolutamente un documento di discussione con laureati in economia bancaria o operatori di borsa data la semplicità delle nozioni e dei contenuti.

Ecco 10 consigli universali che ti aiuteranno a scegliere consapevolmente ed in maniera impeccabile il tuo mutuo:

  1. Non fermarti alla tua banca! Capisco che hai il conto corrente presso la filiale di tua fiducia, che conosci tutti i dipendenti della banca, che tuo figlio va a scuola con quello del responsabile mutui ma quando si parla di ottenere un prestito che pregiudicherà una bella parte della tua vita, tieni presente che le strategie delle banche cambiano continuamente ed è meglio che ti informi presso più istituti di credito per capire quale sia il più vantaggioso per te in quel momento.
  2. Fisso o variabile? Che tasso … Ami il rischio e ti senti abile come un borsista di Wall Street oppure preferisci dormire su sette guanciali? Il tasso variabile, tenendo conto che in Italia la gran parte degli interessi viene pagato nella prima parte della durata del mutuo (ammortamento alla francese), sembra convenire sempre, ma se non vuoi essere vittima delle oscillazioni del tasso variabile, un buon tasso fisso può essere la soluzione purchè sia competitivo e vicino al tasso fissato dalla Bce (attualmente 0, al minimo storico).
  3. Accendi il mutuo oggi! Come appena detto, siamo ai minimi storici in termini di tassi d’interesse su prestiti ipotecari. Con il variabile risparmi molto rispetto al fisso ma se la durata del mutuo supera i 15 o addirittura i 20 anni, forse sarebbe meglio scegliere di fissare oggi il tasso d’interesse; sicuramente oggi più alto del variabile ma non soggetto alle oscillazioni nel lungo periodo e comunque nella lunga prospettiva vantaggioso.
  4. Mutuo come Investimento Dato che oggi tutte le operazioni che si possono effettuare sul proprio prestito ipotecario in corso sono quasi a titolo gratuito (estinzione anticipata, rinegoziazione, surroga,..), ti conviene vivere il tuo mutuo come un investimento in borsa perché rinegoziare, estinguere o surrogare il mutuo nel giusto momento potrebbe farti risparmiare un sacco di soldi.
  5. Ma quanto mi costi? Per confrontare le varie offerte dei mutui non bisogna fermarsi solamente all’ammontare del tasso di interesse ma tenere bene a mente anche i costi accessori (istruttoria pratica, perizia immobile, incasso rata,…).
  6. Mani in alto! Questa è una polizza! Fai attenzione alle polizze assicurative che coprono il pagamento delle rate del mutuo in caso di morte o o perdita del lavoro. Su queste assicurazioni si trova maggior profitto rispetto al mutuo (in termini di provvigioni) per l’intermediario che segue la tua pratica Devi sapere che non sei obbligato a sottoscrivere tali polizze con la banca mutuante ma puoi benissimo sottoscrivere tali polizze con compagnie assicurative esterne, trovando la più vantaggioso in termini di condizioni e costo.
  7. Tutto un giorno questo sarà tuo! Stai attento alla data di partenza del mutuo sia in riferimento alla data di stipula dell’atto notarile e dell’entrata in possesso della casa ma soprattutto in riferimento alla partenza del piano di ammortamento.
  8. Ipoteca, che valore! In base all’istituto di credito che sceglierai devi sapere che alcune banche iscrivono un’ipoteca a garanzia del mutuo pari al 200% del valore dell’immobile, altre al 150%. Questo fatto non è da sottovalutare in quanto il costo dell’atto notarile per il mutuo è calcolato non sull’ammontare del prestito ma sul valore ipoteca.
  9. Il mercato del mutuo Devi sapere che le condizioni contrattuali del mutuo non sono rigidissime e quindi l’intermediario che ti propone il mutuo ha dei margini di sconto su spese accessorie e spread (quest’ultimo determina in parte l’ammontare del tasso d’interesse)
  10. Banca o Broker? Un’alternativa ai tradizionali istituti di credito possono essere le banche on-line oppure i mediatori creditizi, questi ultimi in grado di presentare un bouquet di offerte differenziate tra loro; purchè operanti in assenza di conflitto di interesse.
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Un buon anno…salvo approvazione mutuo

Quella che vi vogliamo raccontare in questi primi giorni del nuovo anno, è una vicenda nella quale si trovano spesso persone che per acquistare un immobile si avvalgono del mutuo bancario.

Prima di raccontare questa vicenda  occorre però fare una premessa: la percentuale di acquisti immobiliari con l’ausilio di mutui è altissima (anche a causa dei tassi d’interesse particolarmente vantaggiosi in questo periodo). 
Spesso ci è capitato di trovarci di fronte a clienti intenzionati ad acquistare un immobile grazie al mutuo, con la banca che però chiede loro di presentare un accordo scritto (preliminare di compravendita o proposta di acquisto) per sbloccare la pratica.

La domanda che tutti si rivolgono a questo punto è: “Come faccio a promettere di acquistare l’immobile se non ho la certezza che poi il mutuo venga erogato?”

La soluzione più diffusa a questo dilemma è quella di vincolare la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita ad una condizione sospensiva che “congeli” gli accordi presi in detti contratti fino al verificarsi della condizione stessa (C.C. 1353-1358-1359).

E’ qui che inizia la nostra storia: cliente che visiona l’immobile, intenzionato all’acquisto, firma proposta di acquisto vincolata all’approvazione del mutuo, ben redarguito sui possibili scenari che si sarebbero andati a creare nel periodo sospeso tra l’accettazione della proposta di acquisto e l’ottenimento del mutuo.
Infatti ecco che, a distanza di qualche settimana, un vecchio cliente che aveva visionato precedentemente l’immobile fa una sua proposta di acquisto senza vincolarla all’ottenimento del mutuo e si dimostra disponibile a versare immediatamente una caparra confirmatoria.
Il proprietario ha così accettato la nuova proposta senza aspettare l’avveramento della condizione sospensiva della prima proposta  lasciando purtroppo “a bocca asciutta” il precedente promissario acquirente.

Bisogna specificare infatti che in presenza di clausole sospensive (o risolutive), gli accordi presi acquistano valore una volta perfezionate tali clausole e quindi nel periodo tra la sottoscrizione di una proposta o preliminare di compravendita vincolati all’ottenimento del mutuo e l’erogazione del mutuo stesso, il proprietario può tranquillamente vendere alle stesse o a diverse condizioni l’immobile a terzi.

NOTA BENE:
Per evitare questi spiacevoli incidenti il nostro consiglio è quello di formulare la proposta di acquisto solamente quando si è certi dell’ottenimento del mutuo, presentando tutti i propri documenti fiscali alla banca (dichiarazione dei redditi, buste paga,…) ed ottenendo così una “fattibilità” di massima per l’importo dell’operazione prima di visionare immobili in vendita.