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Quanto costa acquistare casa? (LE IMPOSTE)

 Qui di seguito riportiamo, in sintesi, due tabelle esplicative inerenti le imposte da pagare in fase di acquisto di un immobile residenziale, nel caso l’acquisto sia la prima casa ovvero un investimento immobiliare.

Bisogna comunque ricordare che alle imposte andranno aggiunte anche l’onorario del notaio ed eventuali spese per la mediazione immobiliare

 

IMPOSTE PER ACQUISTO DI IMMOBILE SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

VENDITORE IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO*

(PERSONA FISICA)

REGISTRO 9% (minimo 1.000 €)
IPOTECARIA 50 €
CATASTALE 50 €
IMPRESA

(SOGGETTA AD IVA)

I.V.A. 10% (22% per immobili di lusso)
REGISTRO 200 €
IPOTECARIA 200 €
CATASTALE 200 €

  

IMPOSTE PER ACQUISTO DI IMMOBILE CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA**

VENDITORE IMPOSTE DOVUTE
PRIVATO*

(PERSONA FISICA)

REGISTRO 2% (minimo 1.000 €)
IPOTECARIA 50 €
CATASTALE 50 €
IMPRESA

(SOGGETTA AD IVA)

I.V.A. 4%
REGISTRO 200 €
IPOTECARIA 200 €
CATASTALE 200 €

 

* Nell’acquisto di un immobile residenziale da privato la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è il valore catastale (e non il prezzo dichiarato in atto).

Il valore catastale è dato dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente 110 (se “prima casa”) oppure 120

Valore catastale =  Rendita Catastale x 1,05 x 110oppure 120

 

** Per accedere ai benefici prima casa i requisiti sono:

– Immobile NON di lusso

-Immobile ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente (oppure trasferire residenza entro 18 mesi) oppure è ubicato nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa

-Acquirente NON è titolare, anche in comunione legale col coniuge, di diritti proprietà, usufrutto, uso e abitazione di immobile residenziale nello stesso Comune dell’immobile da acquistare

-Acquirente NON è titolare, anche in comunione legale col coniuge, di diritti proprietà, usufrutto, uso e abitazione di immobile residenziale in tutto il territorio nazionale acquistato usufruendo delle agevolazioni “Prima Casa” oppure che tale immobile sia venduto entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione

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Accettazione Tacita dell’Eredità: l’onere di chi vende un immobile ereditato

Facendo riferimento al Codice Civile si può affermare che: l’eredità non giunge automaticamente al chiamato all’eredità, ma solo con la sua accettazione (art. 459 C.C.).

Uno dei modi previsti per “accettare” l’eredità, il più comune e quello che vogliamo trattare nel presente articolo, è l’accettazione tacita (art. 476) compiendo “un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede”.

Occorre però a questo punto fare una precisazione: la semplice dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate a seguito della scomparsa del “de cuius”  permette agli eredi di essere immessi nella proprietà dell’immobile . Tuttavia ciò non basta ai fini dell’accettazione dell’eredità, in quanto manca del suo strumento pubblicitario più importante, cioè la trascrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari. La trascrizione ha piena efficacia secondo il principio della “continuità delle trascrizioni”.

Semplificando:

La dichiarazione di successione presentata presso l’Agenzia delle Entrate non basta alla continuità delle trascrizioni, ma occorre aggiornare i registri immobiliari tramite l’accettazione tacita dell’eredità

Quindi, nel caso di vendita avente in oggetto un immobile pervenuto in possesso del venditore (erede) tramite dichiarazione di successione, è bene ricordare che il notaio incaricato della vendita di detto immobile dovrà eseguire la trascrizione dell’eredità prima dell’atto di compravendita.

Questo onere è a carico del venditore ed è soggetto a imposta ipotecaria (200 euro), imposta di bollo (59 euro) e tassa ipotecaria (35 euro), oltre all’onorario del notaio che effettua la trascrizione, il tutto per una cifra che solitamente si aggira intorno ai 400 € complessivi per ogni singola dichiarazione di successione (indipendentemente dal numero di immobili o di eredi).

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Andamento mercato immobiliare residenziale

Considerazioni sull’andamento dei prezzi di mercato degli immobili residenziali italiani

Gli esperti del settore immobiliare prevedono alla fine del secondo semestre 2018 una stabilità dei prezzi di mercato delle abitazioni.
Purtroppo queste previsioni sono le stesse auspicate, ma poi smentite a conti fatti, già negli anni 2016 prima e 2017 poi.
Infatti per cercare di capire, in maniera poco più che superficiale, l’andamento del mercato immobiliare allo stato attuale, bisogna partire dall’anno 2009 e tenere presente vari fattori.

Il 2009 si può considerare l’anno zero della crisi immobiliare italiana che ha inevitabilmente risentito della crisi americana dei mutui subprime del biennio precedente.
Il 2009 è stato quindi, più che un anno nero, la partenza della caduta dei prezzi delle abitazioni, dei volumi e dei numeri di transazioni immobiliari. Infatti, mentre in Europa negli anni precedenti il 2009 i prezzi delle abitazioni rimanevano contenuti, o addirittura davano già segni di una contrazione, in Italia si assisteva ad un’ascesa dei volumi di compravendita, quasi a gonfiare una “bolla”, inversamente proporzionale al numero di transazioni.
L’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) che nel 2009 perde un 3,8%, conseguenza dell’esplosione della “bolla”, non fornisce la giusta percezione della caduta dei reali prezzi di compravendita, che operatori del settore hanno stimato in un -20% tra la fine del 2008 e il biennio 2009/2010.
Gli anni che seguirono questo crollo, videro una lenta e costante discesa dei prezzi di compravendita, di qualche esiguo ma percepibile punto percentuale.
Il biennio 2012/2013 segna però un altro record negativo per l’Italia che assiste alla caduta del Pil nominale, alla crescita dello spread e all’inizio della crisi delle banche. Per fronteggiare questa emergenza finanziaria aumentano anche le imposte sul patrimonio immobiliare. In questo biennio i prezzi delle case scendono di oltre il 10% rispetto al biennio precedente. Secondo l’Agenzia delle Entrate questa seconda crisi ha creato un lag temporale tra la ripresa dell’Italia che si trascina dietro ancora gli effetti della caduta dei prezzi del 2012, ed il resto dell’Europa.
Dal 2014 al 2017 invece ci sono stati forti segnali di ripresa per quanto riguarda il numero ed il volume delle transazioni, ciò dovuto anche alla precedente discesa dei valori.
In questi anni, e forse il 2018 ne sarà l’espressione massima, si è assistito al consolidamento della moderata flessione dei prezzi delle abitazioni; infatti non è sufficiente il consolidato aumento dei prezzi delle abitazioni di nuova costruzione rispetto al 2014,  per far tornare il segno positivo sull’andamento generale dei valori immobiliari. Tale andamento è infatti sempre più determinato da un patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, caratteristica storica dell’Italia.

Alcuni operatori del settore stimano oggi una discesa media nazionale dei prezzi delle abitazioni dall’inizio della crisi (anno 2009) pari a circa il 40%.

 

Fonti:
– Istat (Statistiche F!ash)
– Borsino Immobiliare
– Idealista.it
– Ufficio Studi Confartigianato (Elaborazioni Flash)

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Condominio: come si divide la spesa per i balconi

In ogni condominio, quando si deve affrontare una ristrutturazione esterna, sorgono sempre delle difficoltà nell’individuare i criteri con i quali ripartire le spese per il rifacimento dei balconi. Con questo articolo proviamo a fare un pò di chiarezza.

Innanzitutto partiamo con qualche riferimento normativo; l’articolo 1171 del Codice Civile indica quali sono le parti comuni dell’edificio in materia di condominio, tra queste ci sono anche “le facciate” ma i balconi aggettanti, quelli che sporgono dalle pareti, sono considerati nella vigente normativa (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n, 13509 del 27.07.2012) come un prolungamento del solaio dell’unità immobiliare.

Detto questo ci viene in aiuto l’art. 1125 del Codice Civile, Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno sull’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”

Infatti, nella maggior parte dei condomini, i balconi cosiddetti aggettanti sono il prolungamento dell’abitazione in quanto hanno la duplice funzione di garantire l’affaccio al proprietario del piano superiore e una copertura al proprietario del piano inferiore.

Frontalino.
Forse l’argomento più difficile da affrontare. Se infatti, per quanto riguarda le ringhiere o parapetti non ci sono altre interpretazioni se non, essendo il balcone un prolungamento dell’unità immobiliare, la spesa per la sostituzione delle ringhiere è a carico del proprietario del piano che gode dell’affaccio del balcone, per il frontalino ci sono diverse interpretazioni.

Innanzitutto va detto che, se i balconi fanno parte di un palazzo storico o comunque con decori architettonici di pregio sulla parte frontale del balcone (frontalino), la manutenzione di quest’ultimi è da imputare al condominio in quanto riguarda l’aspetto estetico di tutto la facciata.
In tutti gli altri casi dove il frontalino è semplicemente intonacato e tinteggiato, la spesa per il rifacimento potrebbe essere divisa:
1) Metà ciascuno tra i proprietari dei due piani in quanto il balcone, essendo un prolungamento del solaio, è di proprietà metà ciascuno
2) A carico del proprietario del piano superiore, in quanto essendo un prolungamento anche della sua unità immobiliare, a lui spetta, così come per le ringhiere, anche la spesa per il rifacimento del frontalino, lasciando al proprietario del piano inferiore la sola spesa di rifacimento del soffitto del balcone

La nostra interpretazione, dettata dal buon senso, è la seguente:
i lavori di rifacimento del frontalino consistono nell’asportazione del calcestruzzo ammalorato, andando a scoprire i ferri del cemento armato; trattamento dei ferri con appositi prodotti, copertura dei ferri con apposita malta cementizia, ripresa dell’intonaco e tinteggiatura di tutta la superficie.
Essendo questo intervento lo stesso eseguito nella parte inferiore del balcone, per praticità e per evitare contabilità dei lavori facilmente manipolabili, il nostro consiglio è che questo tipo di intervento venga pagato interamente dal proprietario del piano inferiore insieme con la stessa tipoloogia di lavoro eseguito sulla superficie inferiore del balcone, lasciando al proprietario del piano superiore le spese per il rifacimento del pavimento, del massetto, della guaina impermeabile sotto il pavimento e delle soglie.

 

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Cartongesso o Laterizio? Come scegliere

Specifichiamo subito che l’argomento che andiamo a trattare oggi, riguarda esclusivamente la partizione interna di immobili (abitazioni, uffici,…) e non interessa in alcun modo l’aspetto strutturale degli edifici.

Le pareti in laterizio sono costituite da elementi forati posati con malta cementizia; successivamente la superficie verticale creata sarà prima intonacata e poi tinteggiata.
Per quanto riguarda il laterizio forato, è un materiale solido, resistente agli urti e alle sollecitazioni meccaniche; sicuramente però la realizzazione di pareti con questo materiale sarà un processo che richiederà un impiego maggiore di tempo e fatica; inoltre il passaggio degli impianti su queste pareti prevederà l’esecuzione di tracce con martello elettrico ed eventuali modifiche nel corso degli anni potrebbero avere costi abbastanza alta.

Le pareti in cartongesso sono invece composte da lastre (singola o doppia) fissate con viti ad una struttura metallica, su due lati in modo da formare una specie di “contenitore” vuoto all’interno, successivamente tinteggiate sulla superficie esterna, previa stuccatura dei punti di connessione delle lastre e delle viti.
Il Cartongesso è molto più leggero e quindi anche meno resistente ad urti e a sollecitazioni, anche se a questo riguardo si è arrivati ad introdurre nuovi tipi di lastre in grado di sorreggere pesi anche oltre i 50 kg. I vantaggi principali sono la versatilità nell’utilizzo per lavori più personalizzati e particolari; la velocità di posa; la comodità di utilizzare il vuoto interno alle pareti per introdurre gli impianti e/o materiali isolanti; la qualità della superficie finale, perfettamente liscia (se adeguatamente stuccata), ottimale per sostenere illuminazioni a parete tipo applique.  

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Faccio come voglio! – Quando non serve il permesso del Comune (edilizia libera)

EDILIZIA LIBERA

Il 2 Marzo 2018 è entrato in vigore un nuovo ed interessante Decreto Ministeriale, il quale contiene un elenco delle 58 principali opere edilizie realizzabili senza titolo abilitativo. (denominato “Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222“).

Di seguito il link del testo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/04/07/18A02406/sg

Anche se non è necessario richiedere il permesso al Comune, non è comunque consigliato operare senza l’ausilio di un Tecnico  Professionista; dato che anche se si tratta di edilizia libera, resta come presupposto inderogabile il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (quali: norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica, di tutela del rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Ricordiamo che il Glossario degli interventi ha validità esemplificativa e non esaustiva; in poche parole non ci vengono esposti tutti gli interventi attuabili in edilizia libera, ma semplicemente i più comuni.

Il nuovo Decreto quindi ci dà una mano a distinguere meglio cosa possiamo fare senza la richiesta del titolo abilitativo da parte del Comune, quindi il “faccio come voglio” è vero solo in parte dato che in ogni caso gli interventi sono disciplinati da normative specifiche e complesse.

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I 10 Comandamenti per non sbagliare MUTUO

In Italia oltre il 50% delle case viene acquistato usufruendo del prestito ipotecario.

Il “Sole 24 Ore” afferma che l’importo medio del mutuo richiesto dagli Italiani si aggira intorno a 120.000 € e che la durata media è superiore ai 20 anni. Scegliere un mutuo non adatto alle proprie esigenze o a condizioni svantaggiose potrebbe essere un bel guaio!

Pubblichiamo la seguente guida per i meno esperti del settore finanziario, non è assolutamente un documento di discussione con laureati in economia bancaria o operatori di borsa data la semplicità delle nozioni e dei contenuti.

Ecco 10 consigli universali che ti aiuteranno a scegliere consapevolmente ed in maniera impeccabile il tuo mutuo:

  1. Non fermarti alla tua banca! Capisco che hai il conto corrente presso la filiale di tua fiducia, che conosci tutti i dipendenti della banca, che tuo figlio va a scuola con quello del responsabile mutui ma quando si parla di ottenere un prestito che pregiudicherà una bella parte della tua vita, tieni presente che le strategie delle banche cambiano continuamente ed è meglio che ti informi presso più istituti di credito per capire quale sia il più vantaggioso per te in quel momento.
  2. Fisso o variabile? Che tasso … Ami il rischio e ti senti abile come un borsista di Wall Street oppure preferisci dormire su sette guanciali? Il tasso variabile, tenendo conto che in Italia la gran parte degli interessi viene pagato nella prima parte della durata del mutuo (ammortamento alla francese), sembra convenire sempre, ma se non vuoi essere vittima delle oscillazioni del tasso variabile, un buon tasso fisso può essere la soluzione purchè sia competitivo e vicino al tasso fissato dalla Bce (attualmente 0, al minimo storico).
  3. Accendi il mutuo oggi! Come appena detto, siamo ai minimi storici in termini di tassi d’interesse su prestiti ipotecari. Con il variabile risparmi molto rispetto al fisso ma se la durata del mutuo supera i 15 o addirittura i 20 anni, forse sarebbe meglio scegliere di fissare oggi il tasso d’interesse; sicuramente oggi più alto del variabile ma non soggetto alle oscillazioni nel lungo periodo e comunque nella lunga prospettiva vantaggioso.
  4. Mutuo come Investimento Dato che oggi tutte le operazioni che si possono effettuare sul proprio prestito ipotecario in corso sono quasi a titolo gratuito (estinzione anticipata, rinegoziazione, surroga,..), ti conviene vivere il tuo mutuo come un investimento in borsa perché rinegoziare, estinguere o surrogare il mutuo nel giusto momento potrebbe farti risparmiare un sacco di soldi.
  5. Ma quanto mi costi? Per confrontare le varie offerte dei mutui non bisogna fermarsi solamente all’ammontare del tasso di interesse ma tenere bene a mente anche i costi accessori (istruttoria pratica, perizia immobile, incasso rata,…).
  6. Mani in alto! Questa è una polizza! Fai attenzione alle polizze assicurative che coprono il pagamento delle rate del mutuo in caso di morte o o perdita del lavoro. Su queste assicurazioni si trova maggior profitto rispetto al mutuo (in termini di provvigioni) per l’intermediario che segue la tua pratica Devi sapere che non sei obbligato a sottoscrivere tali polizze con la banca mutuante ma puoi benissimo sottoscrivere tali polizze con compagnie assicurative esterne, trovando la più vantaggioso in termini di condizioni e costo.
  7. Tutto un giorno questo sarà tuo! Stai attento alla data di partenza del mutuo sia in riferimento alla data di stipula dell’atto notarile e dell’entrata in possesso della casa ma soprattutto in riferimento alla partenza del piano di ammortamento.
  8. Ipoteca, che valore! In base all’istituto di credito che sceglierai devi sapere che alcune banche iscrivono un’ipoteca a garanzia del mutuo pari al 200% del valore dell’immobile, altre al 150%. Questo fatto non è da sottovalutare in quanto il costo dell’atto notarile per il mutuo è calcolato non sull’ammontare del prestito ma sul valore ipoteca.
  9. Il mercato del mutuo Devi sapere che le condizioni contrattuali del mutuo non sono rigidissime e quindi l’intermediario che ti propone il mutuo ha dei margini di sconto su spese accessorie e spread (quest’ultimo determina in parte l’ammontare del tasso d’interesse)
  10. Banca o Broker? Un’alternativa ai tradizionali istituti di credito possono essere le banche on-line oppure i mediatori creditizi, questi ultimi in grado di presentare un bouquet di offerte differenziate tra loro; purchè operanti in assenza di conflitto di interesse.
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Sisma Bonus 2018 – conviene?

NUOVO SISMA BONUS

Dal 01/01/2018 è entrata in vigore la nuova detrazione fiscale, terminerà il 31/12/2021 e consente di ottenere una detrazione fiscale Irpef di una percentuale delle spese sostenute per lavori edilizi di miglioramento sismico su:

  • prima casa,
  • seconde case,
  • condomini e parti comune di condomini,
  • immobili per attività produttive,

Gli immobili che possono godere del nuovo “sisma bonus”, sono quelli ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (ovvero quasi la totalità del territorio Italiano).

Le spese detraibili sono:

  • diagnosi sismica,
  • spese di certificazione statica,
  • spese tecniche,
  • lavori di ristrutturazione mirati al miglioramento sismico,

 

COME FUNZIONA

  • detrazione del 70% per la riduzione di 1 classe di rischio sismico,
  • detrazione del 75% per la riduzione di 1 classe di rischio sismico applicato alle zone comuni di condomini,
  • detrazione dell’ 80% per la riduzione di 2 classi di rischio sismico,
  • detrazione dell’ 85% per la riduzione di 2 classi di rischio sismico applicato alle zone comuni di condomini,
  • la spesa massima detraibile è di 96.000,00 € in 5 anni, limitatamente al reddito Irpef,
  • il miglioramento sismico deve essere regolarmente certificato,

 

ULTERIORI AGEVOLAZIONI

  • E’ possibile abbinare le opere di miglioramento sismico (detrazioni sisma-bonus) a quelle di efficientamento energetico (detrazioni eco-bonus) al fine di conseguire con un’unica pratica il duplice obiettivo.
  • Per consentire ai proprietari e ai condomini incapienti di effettuare i lavori, il credito d’imposta può essere ceduto.

 

Si prospetta una ghiotta occasione per rendere le nostre abitazioni più sicure ammortizzando quasi la totalità dell’investimento in soli 5 anni sia tramite la detrazione Irpef o nel caso di incapienza tramite la cessione del credito.

In più nel caso di una futura compravendita, il certificato rilasciato, può rivelarsi molto utile per spuntare un prezzo migliore e rendere comunque l’immobile più appetibile sul mercato.

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Riqualificazione energetica – Un piccolo passo per la nostra casa, un grande passo per l’umanità!

Quando parliamo di ristrutturazione di un immobile, il fattore energetico è molto importante per quanto riguarda gli aspetti, edilizi, economici e fiscali!

Infatti, una buona/ottima coibentazione dell’immobile deve innanzitutto essere prevista nella progettazione dell’intervento (preliminare, definitiva ed esecutiva) da parte di tecnici competenti e preparati.

Uno dei problemi più comuni è che l’immobile oggetto di ristrutturazione si trovi all’interno di un condominio, il che non permette di attuare l’ipotesi di un cappotto esterno, in tal caso si procede con una coibentazione dalla parte interna di tutte le superfici perimetrali.

Il secondo punto chiave è quello di evitare i famosi “ponti termici”, ovvero punti di discontinuità del materiale isolante, punti deboli che permettono di far fluire il calore verso l’esterno, altrimenti trattenuto all’interno dell’immobile grazie alla nuova coibentazione.

Questo fenomeno, oltre alla dispersione di calore, può portare anche a problemi di condensa all’interno dei vari strati della parete (con inerenti problemi di muffe e/o marcescenza dei vari materiali che vanno a comporre la parete stessa).

Il modus operandi per un corretto intervento si divide in due step principali; per primo verificare che lo spessore e la tipologia del materiale isolante sia adeguato al tipo di intervento che andiamo ad attuare, per secondo invece il progetto esecutivo deve prevedere la continuità di tutti gli strati isolanti senza punti di interruzione tra i nodi (punti chiave l’intersezione tra gli elementi orizzontali, solai, e gli elementi verticali, pareti).

Un ottimo intervento dal punto di vista energetico si riflette anche con un vantaggio da parte del committente dal punto di vista economico.

Infatti una corretta coibentazione permette all’utente dell’abitazione di avere risparmi considerevoli nel consumo di energia con un conseguente risparmio in bolletta.

Da non tralasciare l’aspetto ambientale, di fatti un minor consumo energetico corrisponde ad una minor produzione ed importazione di energia da parte del nostro paese; con un conseguente abbattimento del prezzo dell’energia; tutto questo a favore del nostro portafogli e del nostro ambiente!

Inoltre, per riqualificazioni energetiche degli immobili sono previsti diversi incentivi fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate che ci permettono di recuperare (nel corso di 10 anni) anche fino al 65% della spesa sostenuta per i sopracitati interventi.

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Un buon anno…salvo approvazione mutuo

Quella che vi vogliamo raccontare in questi primi giorni del nuovo anno, è una vicenda nella quale si trovano spesso persone che per acquistare un immobile si avvalgono del mutuo bancario.

Prima di raccontare questa vicenda  occorre però fare una premessa: la percentuale di acquisti immobiliari con l’ausilio di mutui è altissima (anche a causa dei tassi d’interesse particolarmente vantaggiosi in questo periodo). 
Spesso ci è capitato di trovarci di fronte a clienti intenzionati ad acquistare un immobile grazie al mutuo, con la banca che però chiede loro di presentare un accordo scritto (preliminare di compravendita o proposta di acquisto) per sbloccare la pratica.

La domanda che tutti si rivolgono a questo punto è: “Come faccio a promettere di acquistare l’immobile se non ho la certezza che poi il mutuo venga erogato?”

La soluzione più diffusa a questo dilemma è quella di vincolare la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita ad una condizione sospensiva che “congeli” gli accordi presi in detti contratti fino al verificarsi della condizione stessa (C.C. 1353-1358-1359).

E’ qui che inizia la nostra storia: cliente che visiona l’immobile, intenzionato all’acquisto, firma proposta di acquisto vincolata all’approvazione del mutuo, ben redarguito sui possibili scenari che si sarebbero andati a creare nel periodo sospeso tra l’accettazione della proposta di acquisto e l’ottenimento del mutuo.
Infatti ecco che, a distanza di qualche settimana, un vecchio cliente che aveva visionato precedentemente l’immobile fa una sua proposta di acquisto senza vincolarla all’ottenimento del mutuo e si dimostra disponibile a versare immediatamente una caparra confirmatoria.
Il proprietario ha così accettato la nuova proposta senza aspettare l’avveramento della condizione sospensiva della prima proposta  lasciando purtroppo “a bocca asciutta” il precedente promissario acquirente.

Bisogna specificare infatti che in presenza di clausole sospensive (o risolutive), gli accordi presi acquistano valore una volta perfezionate tali clausole e quindi nel periodo tra la sottoscrizione di una proposta o preliminare di compravendita vincolati all’ottenimento del mutuo e l’erogazione del mutuo stesso, il proprietario può tranquillamente vendere alle stesse o a diverse condizioni l’immobile a terzi.

NOTA BENE:
Per evitare questi spiacevoli incidenti il nostro consiglio è quello di formulare la proposta di acquisto solamente quando si è certi dell’ottenimento del mutuo, presentando tutti i propri documenti fiscali alla banca (dichiarazione dei redditi, buste paga,…) ed ottenendo così una “fattibilità” di massima per l’importo dell’operazione prima di visionare immobili in vendita.