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Un buon anno…salvo approvazione mutuo

Quella che vi vogliamo raccontare in questi primi giorni del nuovo anno, è una vicenda nella quale si trovano spesso persone che per acquistare un immobile si avvalgono del mutuo bancario.

Prima di raccontare questa vicenda  occorre però fare una premessa: la percentuale di acquisti immobiliari con l’ausilio di mutui è altissima (anche a causa dei tassi d’interesse particolarmente vantaggiosi in questo periodo). 
Spesso ci è capitato di trovarci di fronte a clienti intenzionati ad acquistare un immobile grazie al mutuo, con la banca che però chiede loro di presentare un accordo scritto (preliminare di compravendita o proposta di acquisto) per sbloccare la pratica.

La domanda che tutti si rivolgono a questo punto è: “Come faccio a promettere di acquistare l’immobile se non ho la certezza che poi il mutuo venga erogato?”

La soluzione più diffusa a questo dilemma è quella di vincolare la proposta di acquisto o il preliminare di compravendita ad una condizione sospensiva che “congeli” gli accordi presi in detti contratti fino al verificarsi della condizione stessa (C.C. 1353-1358-1359).

E’ qui che inizia la nostra storia: cliente che visiona l’immobile, intenzionato all’acquisto, firma proposta di acquisto vincolata all’approvazione del mutuo, ben redarguito sui possibili scenari che si sarebbero andati a creare nel periodo sospeso tra l’accettazione della proposta di acquisto e l’ottenimento del mutuo.
Infatti ecco che, a distanza di qualche settimana, un vecchio cliente che aveva visionato precedentemente l’immobile fa una sua proposta di acquisto senza vincolarla all’ottenimento del mutuo e si dimostra disponibile a versare immediatamente una caparra confirmatoria.
Il proprietario ha così accettato la nuova proposta senza aspettare l’avveramento della condizione sospensiva della prima proposta  lasciando purtroppo “a bocca asciutta” il precedente promissario acquirente.

Bisogna specificare infatti che in presenza di clausole sospensive (o risolutive), gli accordi presi acquistano valore una volta perfezionate tali clausole e quindi nel periodo tra la sottoscrizione di una proposta o preliminare di compravendita vincolati all’ottenimento del mutuo e l’erogazione del mutuo stesso, il proprietario può tranquillamente vendere alle stesse o a diverse condizioni l’immobile a terzi.

NOTA BENE:
Per evitare questi spiacevoli incidenti il nostro consiglio è quello di formulare la proposta di acquisto solamente quando si è certi dell’ottenimento del mutuo, presentando tutti i propri documenti fiscali alla banca (dichiarazione dei redditi, buste paga,…) ed ottenendo così una “fattibilità” di massima per l’importo dell’operazione prima di visionare immobili in vendita.