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Conformità dell’immobile OBBLIGATORIA per vendere casa

Per contrastare l’evasione fiscale, il Governo con il D.L. 78/2010, ha individuato nel Notaio il soggetto in grado di controllare efficacemente gli immobili non dichiarati o irregolari presso l’Agenzia delle Entrate (ex Catasto) ponendo limiti alla negoziazione degli stessi.

Nei passaggi di proprietà immobiliari è sempre obbligatorio presentare all’acquirente la planimetria catastale dell’immobile ed in fase di stipula dell’atto notarile il venditore assume la responsabilità di dichiarare la conformità di tale/i planimetria/e rispetto allo stato di fatto dell’immobile.

La conformità riguarda i dati tributari dell’immobile; quindi oltre all’identificazione catastale (foglio, particella, subalterno), si deve dichiarare anche la conformità della consistenza e del classamento, ossia le dimensioni e la destinazione d’uso dell’immobile.
Per assurdo che possa sembrare, NON influenzano la conformità catastale l’errata numerazione civica in visura catastale, piccole modifiche alla distribuzione degli spazi interni (spostamento porta o muro divisorio), e tutte le eventuali altre piccole difformità tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile, non rilevanti ai fini del calcolo tributario.

Occorre però precisare che, come riportato nel nostro articolo sui “Documenti necessari per vendere casa“, il venditore in fase di stipula dell’atto notarile, si assume la responsabilità di dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile allegando all’atto eventuali Concessioni Edilizie e certificati di agibilità inerenti l’immobile.
Se a tali Concessioni depositate presso l’Ufficio Tecnico Comunale, sono allegati elaborati grafici di progetto, quest’ultimi devono corrispondere allo stato di fatto dell’immobile o comunque essere regolarizzati entro la data di stipula dell’atto notarile così come per le planimetrie catastali.
In materia urbanistica sono considerati abusivi anche quei piccoli interventi non rilevanti ai fini del calcolo tributario, per i quali non è stata richiesta autorizzazione all’Ufficio Tecnico Comunale.

La corte di appello di Palermo con la sentenza 1129 del 13 Giugno 2017 ha accertato la possibilità di dichiarare nullo un atto notarile di compravendita avente in oggetto un immobile sul quale sono state eseguite opere abusive (e quindi non conforme a quanto sopra detto) ed il diritto dell’acquirente di richiedere il prezzo e il risarcimento dei danni anche dopo 20 anni di distanza dall’atto di compravendita da parte degli eredi dell’acquirente originario.

Concludendo, in molte provincie è ormai prassi assodata richiedere un’attestazione da parte di un tecnico abilitato (Es. geometra, architetto, ingegnere) da presentare insieme alla documentazione allegata all’atto notarile, che confermi la conformità catastale e urbanistico-edilizia dell’immobile. 
Le agenzie immobiliari non possono produrre tale documento certificato ed il rivolgersi ad un tecnico abilitato sarebbe una maggiore spesa per il venditore.

Crediamo molto nell’importanza di questo documento che tutela entrambe le parti (venditore e acquirente) della compravendita  e speriamo che anche nella nostra zona diventi prassi comune l’utilizzo di questo strumento  quanto prima.