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“Quali documenti servono per vendere la mia casa?”

Quali documenti servono per vendere casa? E’ bene tenere a mente la lista che segue quando si decide di vendere il proprio immobile perchè la richiesta di documenti potrebbe portare a lungaggini o scoprire difformità che, se messe a conoscenza dell’acquirente solamente dopo la trattativa, rischiano di far saltare l’affare.

Ecco la lista dei documenti che servono per vendere un fabbricato urbano:

  • Atto di provenienza: l’atto notarile con il quale si è diventati proprietari dell’immobile (compravendita, donazione) oppure la successione presentata all’Agenzia delle Entrate (in questo caso leggere articolo sull’accettazione tacita dell’eredità);
  • Planimetria e Visura catastali: documenti rilasciati dall’Agenzia delel Entrate (ex Catasto); la planimetria deve essere conforme allo stato di fatto in cui si trova l’immobile;
  • Urbanistica: occorre ritirare presso l’Ufficio Tecnico Comunale la documentazione riguardo l’edificazione dell’immobile (concessione o licenza edilizia, permesso di costruire,..) e la relativa abitabilità o agibilità; se l’immobile è stato edificato in data antecedente il 1° Settembre 1967 potrebbe non essere presente nessun titolo edilizio ma l’immobile è comunque vendibile in quanto prima di tale data non erano obbligatorie concessioni edilizie e abitabilità. Occorre ritirare anche eventuali pratiche edilizie presentate nel corso degli anni per manutenzioni apportate all’immobile. ATTENZIONE: Non limitatevi a ritirare solo le autorizzazioni e l’abitabilità dell’immobile ma controllate che le planimetrie ed i disegni presentati in Comune siano conformi allo stato di fatto dell’immobile in quanto spesso, anche con planimetria catastale conforme, i disegni presentati all’Ufficio Tecnico prima di realizzare il fabbricato o i lavori di manutenzione sono stati cambiati in corso d’opera e non variati in Comune;
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.): l‘a.p.e. è un documento redatto da un tecnico abilitato, a seguito di sopralluogo presso l’immobile, che certifica la prestazione energetica dell’immobile. E’ obbligatorio anche per la sola messa in pubblicità dell’immobile e va allegato all’atto notarile di compravendita. Vale dieci anni dalla data del rilascio ma perde di efficacia se vengono eseguite dopo la sua redazione opere di ristrutturazione. Grazie all’ape si possono comparare gli immobili anche in base ai loro consumi energetici: una classe più alta (per esempio classe “A”) si traduce in bollette più “leggere” rispetto a immobili di classe inferiore (per esempio classe “G”);
  • Condominio: è bene tenere a portata di mano anche i documenti riguardanti il condomino come il regolamento condominiale, le tabelle millesimali, il consuntivo e il preventivo delle spese ordinarie ed eventuali delibere dell’assemblea di condominio per eseguire lavori di manutenzione straordinaria, tutto questo può tornare utile in sede di trattativa. Al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita si dovrà presentare all’acquirente anche la dichiarazione dell’amministratore di condominio che certifichi il regolare pagamento delle quote condominiali fino al giorno della stipula.

Questi sono i documenti principali che si devono sempre avere a portata di mano per vendere un fabbricato urbano; per quanto riguarda la compravendita di terreni agricoli e lotti edificabili i documenti sono un pò diversi.

Ci sono infine casi in cui tali documenti non sono sufficienti, soprattutto in relazione all’atto di provenienza e a situazioni condominiali particolari.

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Le 3 sorelle imposte: IMU-TASI-TARI

Nello stesso istante in cui si diventa proprietari di un immobile, si diventa automaticamente contribuenti in materie di imposte locali.

La “Iuc” (Imposta unica comunale) introdotta  nel 2013 è solo l’insegna sotto la quale sono stati raccolti i tributi locali diversificati tra loro in:

  1. IMU: L’IMU sostituisce l’ICI dal 2012, si riferisce all’aspetto patrimoniale del possesso degli immobili; è dovuta dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e lotti edificabili. Sono esenti le abitazioni principali e sono previste scontistiche per abitazioni  locate a canone concordato (sconto 25%) oppure date in comodato tra genitori e figli (sconto 50% ma con alcuni requisiti). La base imponibile sulla quale calcolare l’IMU è data dal valore catastale dell’immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale (abitazioni) o il reddito dominicale (terreni agricoli) per apposito coefficiente. Per i lotti edificabili si considera invece il valore di mercato. Le aliquote da applicare sono decise dal Comune in maniera autonoma con un massimo del 10,6 per mille. Le scadenze fissate per Legge per pagare l’IMU sono: entro il 16 Giugno, per l’acconto, ed entro il 16 Dicembre per il saldo.
  2. TASI: La  Tasi, entrata in vigore nel 2014, finanzia i servizi comunali (illuminazione, manutenzione vede pubblico e strade,..); è dovuta dai proprietari di fabbricati e lotti edificabili, esenti i terreni agricoli. E’ complementare dell’Imu e ha con quest’ultima parecchie cose in comune; infatti l’IMU e la TASI hanno la stessa base imponibile, lo stesso tetto del 10,6 per mille per le aliquote, le stesse scadenze (16 Giugno acconto, 16 Dicembre saldo), stesse esenzioni per abitazioni principali e sconti per casi particolari. Si differenzia dall’imu però in quanto la TASI è dovuta sia dal proprietario dell’immobile e in quota parte anche dall’occupante (inquilino, comodante,..), ovviamente se diversi tra loro.
  3. TARI: Dopo le vecchie tares, tarsu e tia ecco l’attualissima TARI, l’imposta che copre integralmente il costo dello smaltimento dei rifiuti urbani. E’ dovuta dal possessore dell’immobile, anche se non proprietario (inquilino, comodante,…) ma nel caso di utilizzo non superiore a 6 mesi (affitti estivi o transitori) rimane a carico del proprietario. La normativa è in continua evoluzione (Legge 166/2016 “antisprechi”, D.M. Ambiente 20/04/2017 “tariffa puntuale”) allo scopo di ridurre la tassa, attualmente calcolata in base alla superficie utile (calpestabile) dell’immobile e al numero di occupanti. Il numero e le scadenze delle rate sono stabiliti in maniera autonoma dal Comune che provvede ad inviare presso l’abitazione i bollettini di pagamento.