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Conformità dell’immobile OBBLIGATORIA per vendere casa

Per contrastare l’evasione fiscale, il Governo con il D.L. 78/2010, ha individuato nel Notaio il soggetto in grado di controllare efficacemente gli immobili non dichiarati o irregolari presso l’Agenzia delle Entrate (ex Catasto) ponendo limiti alla negoziazione degli stessi.

Nei passaggi di proprietà immobiliari è sempre obbligatorio presentare all’acquirente la planimetria catastale dell’immobile ed in fase di stipula dell’atto notarile il venditore assume la responsabilità di dichiarare la conformità di tale/i planimetria/e rispetto allo stato di fatto dell’immobile.

La conformità riguarda i dati tributari dell’immobile; quindi oltre all’identificazione catastale (foglio, particella, subalterno), si deve dichiarare anche la conformità della consistenza e del classamento, ossia le dimensioni e la destinazione d’uso dell’immobile.
Per assurdo che possa sembrare, NON influenzano la conformità catastale l’errata numerazione civica in visura catastale, piccole modifiche alla distribuzione degli spazi interni (spostamento porta o muro divisorio), e tutte le eventuali altre piccole difformità tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile, non rilevanti ai fini del calcolo tributario.

Occorre però precisare che, come riportato nel nostro articolo sui “Documenti necessari per vendere casa“, il venditore in fase di stipula dell’atto notarile, si assume la responsabilità di dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile allegando all’atto eventuali Concessioni Edilizie e certificati di agibilità inerenti l’immobile.
Se a tali Concessioni depositate presso l’Ufficio Tecnico Comunale, sono allegati elaborati grafici di progetto, quest’ultimi devono corrispondere allo stato di fatto dell’immobile o comunque essere regolarizzati entro la data di stipula dell’atto notarile così come per le planimetrie catastali.
In materia urbanistica sono considerati abusivi anche quei piccoli interventi non rilevanti ai fini del calcolo tributario, per i quali non è stata richiesta autorizzazione all’Ufficio Tecnico Comunale.

La corte di appello di Palermo con la sentenza 1129 del 13 Giugno 2017 ha accertato la possibilità di dichiarare nullo un atto notarile di compravendita avente in oggetto un immobile sul quale sono state eseguite opere abusive (e quindi non conforme a quanto sopra detto) ed il diritto dell’acquirente di richiedere il prezzo e il risarcimento dei danni anche dopo 20 anni di distanza dall’atto di compravendita da parte degli eredi dell’acquirente originario.

Concludendo, in molte provincie è ormai prassi assodata richiedere un’attestazione da parte di un tecnico abilitato (Es. geometra, architetto, ingegnere) da presentare insieme alla documentazione allegata all’atto notarile, che confermi la conformità catastale e urbanistico-edilizia dell’immobile. 
Le agenzie immobiliari non possono produrre tale documento certificato ed il rivolgersi ad un tecnico abilitato sarebbe una maggiore spesa per il venditore.

Crediamo molto nell’importanza di questo documento che tutela entrambe le parti (venditore e acquirente) della compravendita  e speriamo che anche nella nostra zona diventi prassi comune l’utilizzo di questo strumento  quanto prima.

 

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“Quali documenti servono per vendere la mia casa?”

Quali documenti servono per vendere casa? E’ bene tenere a mente la lista che segue quando si decide di vendere il proprio immobile perchè la richiesta di documenti potrebbe portare a lungaggini o scoprire difformità che, se messe a conoscenza dell’acquirente solamente dopo la trattativa, rischiano di far saltare l’affare.

Ecco la lista dei documenti che servono per vendere un fabbricato urbano:

  • Atto di provenienza: l’atto notarile con il quale si è diventati proprietari dell’immobile (compravendita, donazione) oppure la successione presentata all’Agenzia delle Entrate (in questo caso leggere articolo sull’accettazione tacita dell’eredità);
  • Planimetria e Visura catastali: documenti rilasciati dall’Agenzia delel Entrate (ex Catasto); la planimetria deve essere conforme allo stato di fatto in cui si trova l’immobile;
  • Urbanistica: occorre ritirare presso l’Ufficio Tecnico Comunale la documentazione riguardo l’edificazione dell’immobile (concessione o licenza edilizia, permesso di costruire,..) e la relativa abitabilità o agibilità; se l’immobile è stato edificato in data antecedente il 1° Settembre 1967 potrebbe non essere presente nessun titolo edilizio ma l’immobile è comunque vendibile in quanto prima di tale data non erano obbligatorie concessioni edilizie e abitabilità. Occorre ritirare anche eventuali pratiche edilizie presentate nel corso degli anni per manutenzioni apportate all’immobile. ATTENZIONE: Non limitatevi a ritirare solo le autorizzazioni e l’abitabilità dell’immobile ma controllate che le planimetrie ed i disegni presentati in Comune siano conformi allo stato di fatto dell’immobile in quanto spesso, anche con planimetria catastale conforme, i disegni presentati all’Ufficio Tecnico prima di realizzare il fabbricato o i lavori di manutenzione sono stati cambiati in corso d’opera e non variati in Comune;
  • Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.): l‘a.p.e. è un documento redatto da un tecnico abilitato, a seguito di sopralluogo presso l’immobile, che certifica la prestazione energetica dell’immobile. E’ obbligatorio anche per la sola messa in pubblicità dell’immobile e va allegato all’atto notarile di compravendita. Vale dieci anni dalla data del rilascio ma perde di efficacia se vengono eseguite dopo la sua redazione opere di ristrutturazione. Grazie all’ape si possono comparare gli immobili anche in base ai loro consumi energetici: una classe più alta (per esempio classe “A”) si traduce in bollette più “leggere” rispetto a immobili di classe inferiore (per esempio classe “G”);
  • Condominio: è bene tenere a portata di mano anche i documenti riguardanti il condomino come il regolamento condominiale, le tabelle millesimali, il consuntivo e il preventivo delle spese ordinarie ed eventuali delibere dell’assemblea di condominio per eseguire lavori di manutenzione straordinaria, tutto questo può tornare utile in sede di trattativa. Al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita si dovrà presentare all’acquirente anche la dichiarazione dell’amministratore di condominio che certifichi il regolare pagamento delle quote condominiali fino al giorno della stipula.

Questi sono i documenti principali che si devono sempre avere a portata di mano per vendere un fabbricato urbano; per quanto riguarda la compravendita di terreni agricoli e lotti edificabili i documenti sono un pò diversi.

Ci sono infine casi in cui tali documenti non sono sufficienti, soprattutto in relazione all’atto di provenienza e a situazioni condominiali particolari.

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Le 3 sorelle imposte: IMU-TASI-TARI

Nello stesso istante in cui si diventa proprietari di un immobile, si diventa automaticamente contribuenti in materie di imposte locali.

La “Iuc” (Imposta unica comunale) introdotta  nel 2013 è solo l’insegna sotto la quale sono stati raccolti i tributi locali diversificati tra loro in:

  1. IMU: L’IMU sostituisce l’ICI dal 2012, si riferisce all’aspetto patrimoniale del possesso degli immobili; è dovuta dai proprietari di fabbricati, terreni agricoli e lotti edificabili. Sono esenti le abitazioni principali e sono previste scontistiche per abitazioni  locate a canone concordato (sconto 25%) oppure date in comodato tra genitori e figli (sconto 50% ma con alcuni requisiti). La base imponibile sulla quale calcolare l’IMU è data dal valore catastale dell’immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale (abitazioni) o il reddito dominicale (terreni agricoli) per apposito coefficiente. Per i lotti edificabili si considera invece il valore di mercato. Le aliquote da applicare sono decise dal Comune in maniera autonoma con un massimo del 10,6 per mille. Le scadenze fissate per Legge per pagare l’IMU sono: entro il 16 Giugno, per l’acconto, ed entro il 16 Dicembre per il saldo.
  2. TASI: La  Tasi, entrata in vigore nel 2014, finanzia i servizi comunali (illuminazione, manutenzione vede pubblico e strade,..); è dovuta dai proprietari di fabbricati e lotti edificabili, esenti i terreni agricoli. E’ complementare dell’Imu e ha con quest’ultima parecchie cose in comune; infatti l’IMU e la TASI hanno la stessa base imponibile, lo stesso tetto del 10,6 per mille per le aliquote, le stesse scadenze (16 Giugno acconto, 16 Dicembre saldo), stesse esenzioni per abitazioni principali e sconti per casi particolari. Si differenzia dall’imu però in quanto la TASI è dovuta sia dal proprietario dell’immobile e in quota parte anche dall’occupante (inquilino, comodante,..), ovviamente se diversi tra loro.
  3. TARI: Dopo le vecchie tares, tarsu e tia ecco l’attualissima TARI, l’imposta che copre integralmente il costo dello smaltimento dei rifiuti urbani. E’ dovuta dal possessore dell’immobile, anche se non proprietario (inquilino, comodante,…) ma nel caso di utilizzo non superiore a 6 mesi (affitti estivi o transitori) rimane a carico del proprietario. La normativa è in continua evoluzione (Legge 166/2016 “antisprechi”, D.M. Ambiente 20/04/2017 “tariffa puntuale”) allo scopo di ridurre la tassa, attualmente calcolata in base alla superficie utile (calpestabile) dell’immobile e al numero di occupanti. Il numero e le scadenze delle rate sono stabiliti in maniera autonoma dal Comune che provvede ad inviare presso l’abitazione i bollettini di pagamento.
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Assegno di caparra: obbligatorio o leggenda metropolitana?

Nella compravendita di un immobile, in fase di trattativa, arrivati alla firma del preliminare (o compromesso) oppure della proposta di acquisto*, sorge sempre il solito dilemma: caparra SI o caparra NO?

In primo luogo bisogna tener presente delle clausole contenute nell’accordo firmato tra le parti; infatti se nella proposta di acquisto o nel preliminare di compravendita troviamo una o più clausole sospensive (l’esempio più diffuso è: “salvo approvazione mutuo”) è bene tener presente che tutti gli accordi presi nel contratto firmato NON sono validi al momento della stipula ma avranno validità dal momento in cui si verificheranno dette clausole sospensive (art. 1353 C.C. contratto condizionale).

Quando ci troviamo in presenza di clausole sospensive è bene sapere che, qualsiasi cifra versata a titolo di caparra confirmatoria o acconto prezzo alla firma del preliminare o della proposta, dovrà essere restituita nel caso non si verifichino dette clausole.

In ogni caso, sia che voi siate la parte acquirente o la parte venditrice, diffidate dal deposito di assegni presso le agenzie immobiliari.

Gli assegni o si incassano o rimangono attaccati al libretto!!!

Non ha nessun valore ed efficacia (e quindi è totalmente inutile e assurdo) depositare cifre a titolo di caparra confirmatoria presso un’agenzia immobiliare se il preliminare o la proposta è vincolata ad una clausola sospensiva.

Discorso diverso meritano invece tutti quegli accordi (preliminari di compravendita o proposte di acquisto) stipulati in assenza di clausole sospensive: in questo caso è consigliabile versare tramite mezzi tracciabili (assegni circolari o bancari, bonifici bancari,…) una somma che solitamente si aggira dal 10% al 20% del prezzo stabilito a titolo di caparra confirmatoria; direttamente al venditore oppure, da Agosto 2017 (a seguito del D.L. sulla Concorrenza) al notaio che stipula il contratto preliminare di compravendita.

 

*Differenza tra preliminare di compravendita e proposta di acquisto:

La proposta di acquisto è un documento contenente gli stessi dati fondamentali del preliminare di compravendita

(anagrafica acquirente e venditore, immobile oggetto di trattativa, prezzo di acquisto, termine entro il quale sottoscrivere l’atto notarile, condizioni di pagamento, dichiarazioni su conformità dell’immobile o sulla presenza di ipoteche)

ma che differisce nella modalità di stipula in quanto la proposta d’acquisto è un atto cosiddetto “unilaterale”, poiché viene sottoscritta dall’acquirente prima  e poi inviata al venditore (che deciderà entro un termine da definire se accettare o meno la proposta), mentre  il preliminare di compravendita è un atto nel quale le due parti si incontrano e nello stesso momento firmano gli accordi presi nel contratto.

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Dove scarica i fumi la nuova caldaia?

D.Lgs 102/2014 Scarichi parete caldaie sotto i 35 kW di potenza

Dal 31 Agosto 2013, qualsiasi tipologia di installazione di caldaia, nuova o semplicemente sostituita, ha il vincolo di dover condurre al tetto i fumi della combustione, mediante camini, canne fumarie, condotti di scarico.

Esistono però alcune deroghe che consentono gli scarichi a parete dei fumi delle caldaie all’esterno di una parete:

  1. a)     sostituzione di una caldaia, di qualsiasi tipo, che già scaricava a parete;
    b)     sostituzione di una caldaia a camera aperta, a tiraggio naturale, che scaricava in una canna fumaria collettiva ramificata condominiale;
    c)      installazione in edifici storici o sottoposti a norme di tutela;
    d)     impossibilità tecnica di andare a tetto con lo scarico fumi, asseverata da un professionista abilitato.

Dadl 19 Luglio 2014 a queste eccezioni se ne aggiungo altre due molto importanti:

  1. e)      installazione di apparecchi a condensazione, nell’ambito di ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in edifici plurifamiliari sprovvisti di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione sopra il tetto dell’immobile, funzionali o comunque adeguabili alla applicazione dei suddetti generatori;
    f)      installazione di uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore, dotati di specifica certificazione di prodotto.

Con quali tipologie di apparecchi a gas si possono applicare gli scarichi a parete?

 

  • nei casi di cui alle lettere a) e b), vanno installati generatori di calore a gas a camera stagna il cui rendimento sia superiore a quello previsto dal D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, art. 4, comma 6, lettera a) (90 + 2 log Pn);
  • nei casi di cui alle lettere c), d), e) ed f), si possono installare generatori di calore a gas a condensazione i cui prodotti della combustione abbiano emissioni di ossidi di azoto (NOx) non superiori a 70 mg/kWh (Classe 5);